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征地被征收方玩出了“花样”,未批先占实在太过嚣张


征地拆迁旨在为了公共利益需要和改善生活水平,但在实践中却被一些地方政府玩出了“花样”,为防止征地部门违法征地给老百姓造成不必要的损失,法律对于征地无论是实体还是程序都有严格规定,但基于各种利益诱惑,还是有许多行政机关违法征地,影响政府公信力,损害老百姓合法权益。今天我们来说一说未批先占的问题。

一、征地审批的具体要求:

根据《土地管理法》第四十三条

任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

第四十四条

建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。

第四十五条

征收下列土地的,由国务院批准: (一)基本农田; (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的; (三)其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。 征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

据此我们可以得知,进行征地工作签,必须依法经过审批,未批先占是典型的违法征收行为

二、关于审批时效的问题

国土部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》中规定,农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后,市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,批准文件自动失效。

据此我们可以看出,实践中所出现的用以前的征地批准文件进行征收的情况,您一定要警惕了,千万不要随意签订补偿协议或是提供自己的产权证书原件。

三、“未批先占”下签订的安置补偿协议并不必然无效

根据最高院的一则裁判来看,结合有关土地管理法律、法规的规定精神,依法取得征地批准是政府组织实施征地活动的法定前提条件。但是,基于合同双方自愿性原则和诚实信用原则,对合同的效力不宜轻易否定。通常,导致协议无效的事由系存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益”“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”“以合法形式掩盖非法目的”“损害社会公共利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形。本案中,涉案协议系地方政府基于公共利益需要、积极推进相关项目所形成,且该协议于2014年3月6日签订后,国土资源部在2014年4月21日即正式作出了涉案土地的征地批准文件。因此,涉案协议不存在上述无效情形。从维护法律关系的稳定性和保障绝大多数被征地农民合法的安置补偿权益角度出发,以“未批先征”为由从根本上否定所有已签订的安置补偿协议的效力,不仅不合理,而且在法律上也难以成立。

在此新翰律师在此提醒大家,面对征地拆迁,一定要冷静细致,遇到不清楚的法律问题,一定要及时寻求专业的法律帮助,此外对于补偿协议,一定要明确各项内容,对于涉及自身利益的部分以及违约责任承担的问题一定要慎重,千万不要盲目冲动。以免为自己后续维权增加难度。

 


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点击次数:  更新时间:2019-09-09 10:45:56  【打印此页】  【关闭