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房屋已经纳入拆迁范围所签的房屋买卖还有效吗

随着城市化进程的不断推进,房屋拆迁也变得越发常见,那么如果所购买的房屋需要拆迁该怎么办?房屋已经纳入拆迁范围,所签的房屋买卖还有效吗?北京新翰律师事务所的小编为您整理了相关知识。


  一、房屋已经纳入拆迁范围,所签的房屋买卖还有效吗?


  根据司法实践来看,拆迁一般不会影响合同效力。


  并且,如果房屋已经纳入拆迁范围,房主一般也不会出售房屋,所以实际当中一般都是先签订房屋买卖合同,然后再遇到拆迁。


  主流的观点是:依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。双方签订的买卖合同合法有效,双方均应按照约定履行自己的义务,非依法律规定或者取得对方当事人同意,不得擅自变更或者解除合同。系争房屋征收公告发布时间在买卖合同签订之后,属双方当事人签订合同时均无法预见的情况,也不属于情势变更原则的适用范围,一方以此为由要求解除合同的,有违诚实信用原则,法院一般不予支持。



  二、签拆迁协议有哪些注意事项呢?


  1、审查签订合同的主体是否合法


  和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人,具有法人资格,否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构,是不具备法人的主体资格的,拆迁一结束就撤了,找都找不着,更不要说以后履行的问题了。


  2、合同的主要条款内容要明确


  很多被拆迁人都是第一次经历拆迁,在合同细节应当怎么约定没有经验,经常签订的合同内容不明确,导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有:


  (1)补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细,如果存在厂房出租的情况,这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。


  (2)补偿款的支付时间及支付方式。


  (3)安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质,因为地理位置决定了土地的区位价值,土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值,如果双方在合同中没有明确的约定,在实际履行中很容易产生纠纷。


  (4)如果签订补充协议,补偿协议上的内容必须合法,与主合同条款不冲突,如果对主合同有重大改动,须明确约定以补偿协议约定为准。


  3、约定违约责任


  一般来说,拆迁人答应的补偿条件,尤其是落实到合同条款的补偿条件,基本上都能实现,但是什么事情都是有万一的,我们在签订合同的时候,也应该为可能出现的“万一”提前防备,那就是明确约定违约责任,从另外一个角度来说,也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。


  4、明确约定合同履行的程序


  很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋,在交房后支付拆迁补偿款,有的项目甚至是要求先腾退房屋,然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。


  5、审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素


  审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素,有不公平的条款。比如是否为拆迁人付款设置了条件,这个条件是否是模糊的或者难以实现的,一旦出现这样的条款就要注意了,拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间,因为大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高,几千万甚至上亿,这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。


  以上便是北京新翰律师事务所的小编为您介绍的关于“房屋已经纳入拆迁范围,所签的房屋买卖还有效吗”的内容。根据民法的规定,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,所以一般来说即使房屋已经纳入拆迁范围也不影响房屋买卖的效力,但是拆迁后是不允许再买卖的,所以这种情况一般是在签订房屋买卖合同以后再被纳入的拆迁范围。



标签:   征地补偿律师 拆迁补偿
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点击次数:  更新时间:2018-12-21 12:59:26  【打印此页】  【关闭