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拆迁骗局知多少?(一)

违法拆迁有二种:一种是暴力,另一种是欺骗。暴力是拆迁矛盾的特殊矛盾,欺骗是拆迁矛盾的普通矛盾,普通矛盾存在于特殊矛盾之中,因此在暴力拆迁中的拆迁自焚、拆迁杀人、拆迁放火、拆迁抢劫等等大都能引起天地共愤,比较醒目,明火执仗,容易分清是非。但拆迁中的拆迁骗局,千变万化,以哄带骗,以骗带压,虚虚实实,欺上骗下,防不胜防。软刀子杀人,不容易分清是非,一旦弱势群众发觉后,木已成舟,为时晚矣!所以在违法拆迁中拆迁欺骗性危害最大,损失最多,耗时最长。通过八年的拆迁维权,究竟拆迁骗局知多少?让心酸的拆迁受害人从头诉起:
一、拆迁许可的骗局
拆迁许可本身就是违宪违法的骗局,依据《宪法》第13条、《物权法》第42条和《城市房地产管理法》第6条的规定,征收、补偿的主体都是国家,征收、补偿属于行政法律关系。但是,《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第4条规定:“拆迁应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置。”可见《条例》规定的补偿主体为“拆迁人”。而根据《条例》第4条第2款的规定,实施补偿的拆迁人是“取得房屋拆迁许可证的单位”,而不是代表国家实施征收的主体。这样,拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿关系就成为民事法律关系,致使我们绍兴市政府在实际运作中只征收征用,不补偿安置,而把补偿安置这一核心问题和矛盾推到拆迁阶段。根据《行政许可法》第二条规定:“本法所称的行政许可,是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请,经依法审查,准予其从事特定活动的行为”。显然,房屋拆迁许可行为是一种行政行为,行政行为必须由行政机关作出,而目前各地房地产拆迁管理办公室均隶属于建设部门或房管部门,拆迁管理办公室的行政执法主体资格不具备,因此,在实际操作中拆迁许可证的审批与发放、行政裁决的受理及裁决书的下发、拆迁听证会的组织及违法拆迁的查处等都面临着名不正、言不顺的局面,这不仅与行政许可法的规定不符,而且也有悖于“全面依法行政”体制改革的潮流,形成了从事房屋拆迁管理的人员没有资格管理的“实际”。面对各类拆迁管理的职能,既当裁判员,又当运动员,形形色色的拆迁骗局就运用而生。
第一局  建设项目的骗局:原违宪违法的《条例》第一条规定:“为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,制定本条例。”2002年9月29日,《绍兴市发展计划委员会关于市区主要街道整治拆迁地块预立项的批复》(绍兴市[2002]572号):“该项目总占地面积513971平方米,总拆迁面积379806平方米(12条道路周边地块占地面积,拆迁面积详见附表)。”预立项与立项是不一样的,因为取得项目立项,按照现在《行政许可法》的规定,所有的行政许可都必须公示,未经公示无效,涉及到老百姓重大利益的必须听证。用预立项来冒充立项批文,只增加一个“预”字,性质就发生了变化。
第二局  用地规划的骗局:规划规划,纸上画画,墙上挂挂,不如头头一句话。2002年8月8日,由中国城市规划研究员总规划师王景慧任组长的8人专家组,经过实地踏勘和评审,通过了清华大学建筑学院等编制的《绍兴鲁迅故里历史街区保护规划》。这一规划由清华大学单德启教授主持、吴良镛院士担任顾问,经3年有余的酝酿和反复修改,吸取了各方专家的意见而成的“保护规划”,“权贵利益集团”感觉无利可图,经绍兴市政府偷梁换柱,瞒天过海,事实证明,从“保护”三年来的实际和官方有关文件、资料证明,早在同年6月5日,绍兴市人民政府[2002]15号专题会议纪要就定下了推倒重建的基调,专家评审规划通过后,以媒体的强势“保护”宣传,来掩盖实施“破坏”方案的事实,其后,8月8日专家的评审及保护规划,说穿了只是一场作秀,或者说是放了一枚实施破坏的烟幕弹。而10月初出台的《红线图》,政府却不向群众作任何解释,更不用说公开宣传了,暗箱操作,瞒上欺下。事实上,鲁迅故里一期工程除鲁迅故里、三味书屋等一些重点文保单位外,大片传统民居在居民外迁后,统统推倒,一片废墟上建起仿古建筑群(商铺和假台门)。连鲁迅故居也不是原汁原味,而是做大、做富了。
2001年《条例》实施以来,鲁迅故里尚有一纸用地规划,其他如解放南路、月池坊、县前街、若耶溪、胜利路等绍兴市8.3万平方公里的历史文化名城拆迁都是以错误、虚假或不存在的建设用地规划许可证作为法定依据行使行政许可,都没有一书两证——《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》。该合法性不符合原《条例》第七条规定。
第三局  土地使用权的骗局:申请领取房屋拆迁许可证,必须要提交国有土地使用权批准文件,而绍兴市国土局2003年3月13日发文的《情况说明》中规定:“国有土地使用批准文件”的格式和颁布程序在国家和省尚未作明确、具体的规定前,我市暂以“土地预约合同”或“联系函”代替。国有土地使用权批准文件与国有土地使用批准文件是有原则区别的,只减少一个“权”字,权益就发生了变化,明显侵犯老百姓的合法权益。
第四局  拆迁计划和拆迁方案的骗局:2002年5月8日绍兴市建设局颁发的拆迁许可证,千年老街的绍兴市解放南路没有一间是营业用房的拆迁,全部都是住宅房,非住宅房与住宅房补偿标准是不一样的,特别是“产权调换”,非住宅按住宅补偿,就直接影响了个人前途和家庭幸福,使我们个体工商户因拆致贫,生活水平明显下降,劳动就业没有保障,影响社会的和谐。拆迁许可证还载明拆迁总面积为97000平方米,拆迁面积同预立项不一致,无拆迁占地面积,拆迁许可面积与预立项不一致,不但不合法,而且不高明,低级的骗局在拆迁计划和拆迁方案比比皆是,又屡屡得手,同样违反《条例》第七条规定。
第五局,“办理存款业务”的骗局:2002年5月9日《绍兴市人民政府专题会议纪要》[2002]12号,有关事项纪要如下:
“一、会议原则同意市建设局与建设银行绍兴分行协商就筹措落实2002年城市建设拆迁补偿资金所达成的一致意见,即建设银行绍兴分行负责落实市建设局2002年城市建设拆迁补偿资金所需专项贷款,要求贷款资金确保5.5亿元,力争6亿元;市建设局应将2002年市区城市建设、旧城改造拆迁补偿有关资金往来交建行绍兴分行独家办理,并封闭运行。”提交拆迁补偿安置资金证明的材料,主要是要解决目前一些拆迁单位出具虚假证明,抽逃拆迁补偿安置资金,造成被拆迁人补偿不到位或安置用房不落实,长期在外过渡,影响社会稳定的问题,但是《绍兴市人民政府专题会议纪要》[2002]12号将老百姓的房地产(生活资料和生产资料)作抵押,向老百姓贷款(建设银行绍兴分行),再拆迁或强制拆迁老百姓的房产地产,拆房屋,倒地皮,由市国土局拍卖资金收取后15天内上交市财政,市财政局在收到市国土局土地拍卖款15天内交市建设局,市建设局在到款15天内优先清偿建行绍兴分行拆迁补偿贷款。此骗局实在高明,有了市政府“会议纪要”的令箭,拆迁不出一分钱,通过“封闭运行”无成本掠夺不动产产权人的合法权益,“空手套白狼”变成现实。(未完待续) 
 
拆迁骗局知多少?(三)
三、“拆托”的骗局
绍兴市建设局拆迁公告的骗局一旦公布于世,最积极、最活跃就是绍兴的“拆托”,他们地位不高,但权力不小,一方面在政府部门中有一定人脉背景,对绍兴拆迁的“土政策”和“潜规则”比较熟悉。另一方面,在绍兴土生土长,长期在拆迁市场周旋,有一定的业务水平和资金实力,绍兴市建设局下属有个“拆迁办”,“拆迁人”和拆迁公司下属也有一个“前期办”,“前期办”下属有支“半官方”的、半公开的、半合法的、无组织、无纪律、无管教的拆迁别动队——“拆托”。
从2001年绍兴8.3平方公里的历史文化名城开始大拆大建至今,一流的历史文化名城遭残踏,绍兴变成了一个不伦不类的“现代古城”,但有一点是可以确定的,绍兴市最富裕的是“贪官”,最幸福的是“拆迁人”,最积极的是“拆托”,最可怜的是“拆迁户”,最勇敢的是“钉子户”。一旦拆迁公告的骗局序幕拉开,一场悲剧就开始了,“拆托”分“文场”、“武场”粉墨登场。
第十二局  “深受欢迎”的骗局:《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第五条规定:“市建设局为市区的房屋拆迁主管部门,负责市辖区内国有土地上房屋拆迁工作的监督管理。
公安、国土资源、工商、计划(价格)、民政、财税、交通、通讯、广电、电力、水务等部门和各乡镇人民政府、街道办事处,应按各自的职责,互相配合,共同做好城市房屋拆迁管理工作。”基本动用政府的全付銮驾,对付一个可怜的“被拆迁人”,弱势群众弱到何等地步不言而喻,同时在拆迁范围内“发展是硬道理,打桩是硬功夫,拆迁是真本事”等大红标语普天盖地而来,家家户户都画上大大白色的拆字。接踪而来的就是“拆托”在黑夜里活动,在电线杆子上,在墙壁旯旮里,在男女厕所里,在门面窗沿下,到处都写满了办证(即办假证)、代理拆迁的电话号码,白天还有衣冠楚楚中年男女挨家挨户地宣传拆迁政策,并要求为被拆迁人代理承办拆迁事务,有觉悟的拆迁户向拆迁管理人和拆迁人反映这些办假证和为拆迁户承办拆迁事务的不正常行为。有关人员的回答也出人意料,大致意思是这些人(指“拆托”)有专业的拆迁知识,熟悉拆迁相关的法律、法规以及其他业务知识,对你们被拆迁人没有害处,根据原《条例》第十一条第二款规定:“被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。”没有规定被拆迁人不得代理拆迁事务,对我们拆迁人和拆迁公司减少不必要的麻烦,对你们被拆迁人也没有害处,减少折腾,他们的大方向是对的,我们深受欢迎。听到这样的解释,拆迁户更加茫然。十四个行政机构加一个“拆托”,白道、黑道一起行动,注定是“拆迁人”的喜宴,是“拆托”的大餐。
第十三局  “慷慨大方”的骗局:在拆迁实践中,由于拆迁项目是单一的,拆迁工作是非经常性工作,在拆迁过程中被拆迁人对有关法律、法规、政策生疏,对拆迁程序不熟悉,往往容易造成失误和损失,特别是老弱病残的拆迁户更加困难。绍兴的“拆托”就描准了弱势群体中弱势,趁人之危,变本加厉,助纣为虐。无利为起早,绍兴“拆托”不是活雷锋,由于绍兴的“拆迁人”是绍兴市建设局的下属企业,是“红顶商人”,在实际运作中既当“运动员”,又当“裁判员”,拆管不分,擅自压低“拆迁房”的价格,擅自抬高“安置房”的价格,按市政府规定的所谓“基准价”为标准,与当时绍兴市场价有几倍或几十倍的落差,为“拆托”留下了极大的操作空间,“拆托”与被拆迁人一般都高于“基准价”的20%至50%的价格成交,为了将拆迁户的“三证”(房产所有证、土地使用权证、委托权证)骗到手,“拆托”们都非常大方,谈好后再加一千两千都非常慷概,并立马兑现,被拆迁人由于先天不足的客观原因不得意而勉强成交,一手交钱一手交“三证”,多则不出三天,少则当天,手续全部办完,效率高得惊人。事后拆迁户一般都不会追究,也不能追究,“拆托”非常安全,没有后顾之忧,但其中的“猫腻”双方都心知肚明。
生米煮成熟饭后,拆迁管理人和拆迁人也很配合,“拆托”多数采取“谈一户、签一户、走一户、拆一户”的方式推进,为了“顺利”拆迁,“拆迁办”一般只是公开相关的拆迁政策规定,不公开“拆托”为被拆迁者办理的具体拆迁事项,就必然产生拆迁的“阴阳合同”,同时,拆迁人的房屋拆迁补偿款在财务支出上凭银行汇款做帐,这样又给相关人员留下了明显的贪污黑洞,“拆托”从中获取补偿差价,获利相当丰厚。
第十四局  “严禁停水停电”的骗局:“拆托”的“文场”尚未结束,“武场”迅速登场。早在美军侵略伊拉克的时候,伊拉克的居民被停水停电了,美国士兵用大卡车运水给伊拉克人民用。同时我们尚未达成协议的拆迁户都被停了水,停了电,大家深有体会的感到,拆迁人比侵略军还凶。因为有《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第五条规定,只要“拆迁人”向有关管理单位提出申请,停电、停水、停通讯等触犯“刑法”的手段是公开行施的,有的部门还以“文件”的形式颁发给“被拆迁人”,都有据可查。
2004年6月6日,国务院办公厅发出《关于控制城镇房屋拆迁规模,严格拆迁管理的通知》(国办发[2004]46号),强调:“拆迁人及相关单位要严格执行有关法律法规和规定,严禁野蛮拆迁,违法拆迁,严禁采取停水、停电、停气、停暖,阻断交通等手段,强迫被拆迁居民搬迁。”但是绍兴的“拆迁人”认为,一方面向拆迁户发出“拆迁公告”已经收回“拆迁户”的使用权,我们有权停水停电,另一方面水费、电费今后都由“拆迁人”出资,“拆迁人”有权停水停电,请未签约,未腾空的拆迁户,抓紧时间签约,腾空。停水停电的决定,政府、“拆迁办”是支持的。反之,不管千条万条的理由,拆迁户认为:采取停水停电手段,与国务院办公厅的禁令相违背。
但是,在拆迁中绍兴停水停电是“常态”,是客观存在的,无须争辨,今年《浙江工人日报》、《人民网》等报刊杂志与互联网都有报道,更匪夷所思在拆迁管理人的支持下,国务院(国发[2004]46号)文件,绍兴的歪嘴和尚念“歪经”,客观上变成了“禁止停水停电”的骗局。
第十五局  “蒙面偷窃”的骗局:因为涉及拆迁,深更半夜多次遭一些不明身份的人员断水断电断通讯,拆迁户多次向派出所报了案,仍然无济于事,骚扰继续肆无忌惮地故伎重演,有的戴上假面具,有的在脸上抹黑,蒙面人打扮成小偷,有选择地非法侵入他人住宅来偷拆迁户的东西,并有意让居民发觉,故意敲敲打打,把声响弄得很大,拆迁户报了警,费解的是他们说是“拆迁办”叫我们来的,头头在小车里看着我们,我们也没有办法,警察接警到了后,把那些蒙面人赶走了事。更奇怪的着贼的拆迁户大多数东西都不会少,最多将好用好吃的东西丢出门外,贼骨头行窃不偷东西,也算是世上最牛的“小偷”。后来据说,这些“拆托”加班辛苦了,从“前期办”能够得到几百元的奖金,晚上在“浴室”过一夜。第二天,发现这些所谓“小偷”都是“前期办”的工作人员。根据《刑法》第245条:“非法搜查他人身体、住宅,或者非法侵入他人住宅的,处三年以下有期徒刑或者拘役,司法工作人员滥用职权,犯前款罪的,从重处罚。”老百姓向派出所报案,值班民警表示,正在调查之中,凡属拆迁户被打、被砸、被抢的案子至今没有一起破案,拆迁户的生命财产得不到保障,变着法子妨害物权人的合法权益,是谁对拆迁户频下“黑手”?是谁在背后支持“拆托”?答案不得而知。有一点是可以肯定的,那都是与拆迁人和拆迁管理人有关。(未完待续)
拆迁骗局知多少?(四)
 
四、拆迁评估的骗局
绍兴市博大房地产评估有限公司,法人代表邵国鑫。地址:浙江省绍兴市鲁迅西路57号,绍兴市房屋拆迁办公室楼上。作为中介机构的旧城改造拆迁所和建设局派出机构市拆迁办同在绍兴市鲁迅西路57号楼上楼下,房屋拆迁单位、拆迁评估机构、拆迁管理机构三位一体。
旧城改造拆迁所“不知何因”撤消后,两名副所长变成拆迁办副主任,另一名副所长变成建设局信访室主任,拆迁办主任变成建设局副局长(主管拆迁)和拆迁办党支部书记,一套人马三块牌子暴露无遗。
绍兴市博大房地产评估有限公司评估的结果作为拆迁补偿的依据,成为建设局裁决的依据。在以前发生的拆迁纠纷中,全部都是因对被拆迁房屋的估价争议而引起。原《条例》第24条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”应当说这个规定是明确的,只要评估机构实事求是,拿出一个符合房地产市场实际的评估价格,纠纷应当可以减少到最低限度。然而,这些年来,法律与实际未能很好结合,有法不依的现象在评估领域严重存在,致使因评估不实而大量引发纠纷。
以绍兴市解放南路拆迁评估为例,绍兴市博大房地产评估公司在四天时间内虚假评估作业,出个评估报告616份,评估费37万余元,“评估公司”变成“结算公司”,不难看出,绍兴博大房地产评估有限公司恶意串通拆迁人,损害被拆迁人利益,拆迁评估的骗局如下:
第十六局  房地产估价师的骗局:绍兴市博大房地产评估有限公司未经注册,私刻(注册房地产估价师)、伪造(注册房地产估价员)印章,盖章出具具有法律效力的房屋拆迁评估报告。根据《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第十一条:“未取得《房地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。”第十六条:“房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年,有效期满前三个月,持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续……。”《房地产估价师注册管理办法》第三条:“未经注册的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务,签署具有法律效力的房地产估价报告书。”
当今社会是一个法制社会,必须要讲出个所以然,也就是要拿出证据来,据23户拆迁户举证,(注册房地产估价师)未经注册而出具房屋拆迁评估报告书的有4名:
1、邵国鑫  注册证号:33979701729,1997年11月22日初始注册;2002年1月25日通知:第四批需要进行继续教育人员;2003年12月20日继续教育第19号公告:继续教育合格。在2003年12月20日前继续合格未通过,未获续期注册下,在出具报告的23份报告书中22份盖有他的注册房地产估价师印章。
2、俞小军  注册证号:3320040286,2002年11月15日初始注册,在2002年11月15日前未获取注册房地产估价师下,私刻注册房地产估价师印章,23份报告书中盖章出具15份。
3、陈烨  注册证号:3320040286,2004年10月8日初始注册,在2004年10月8日前未获取注册房地产估价师下,伪造注册房地产估价员印章,23份报告书中盖章出具报告8份。
4、周波  至今还是房地产评估员,伪造注册房地产估价员印章,23份报告书中盖章出具报告1份。
第十七局  评估基准日和估价日期的骗局:估价作业日期是指估价机构自正式接受估价委托至完成估价报告的日期。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。在未取得合法的房屋拆迁许可证前不存在拆迁当事人,显然拆迁评估委托不能成立,拆迁评估作业日期。估价时点设定等评估行为同样也不存在,若进行估价作用只能是虚假评估。
根据原《条例》第六条:“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。”根据《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第八条:“被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日以房屋拆迁许可证核发之日为准。”据23户拆行当事人陈述:
1、23份拆迁评估报告均在房屋拆迁公告发布之前(房屋拆迁许可证核发之前)估价作业。
2、其中15份评估报告在拆迁许可证颁发之前出具报告。
3、其中编号为[2002]1-8号,1-27号、1-28号三份评估报告(估价作业日期2002年12月1日—2002年12月8日,报告出具日竟提前估价作业日期,于2002年12月7日出具了评估报告。
4、编号为[2002]1-18评估报告,营业房认定日期2002年7月19日,在未确定营业房用途下估价作业(估价作业日期2002年4月27日—2002年4月30日),于2002年5月22日将评估结果公示。
拆迁评估,顾名思义有拆迁才有评估,在未取得合法的房屋拆迁许可证下不存在拆迁当事人,《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第八条规定的执行不成立,所谓拆迁评估,其评估作业根本得不到《拆迁条例》的支持,评估结果也得不到法律的认可。
第十八局  估价依据的骗局:根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第一条规定:“为规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》,制定本意见。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定:“国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价,标定地价和各类房屋的重置价格的基础,参照当地的市场价格进行评估。”
绍兴市博大房地产评估有限公司受拆迁人委托出具的房屋拆过评估结果报告载:
八、估价依据
1、《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》;
2、《绍兴市市区城市房屋拆迁价格评估办法(试行)》;
3、《2003年度绍兴市市区城市房屋拆迁货币补偿基准价》;
4、绍市建设法(2002)139呈文件;
5、绍市建设法(2003)81号文件;
6、委托方提供的有关资料;
7、估价人员实地踏勘、调查、收集资料。
根据中华人民共和国建设部关于清理城市房屋拆迁有关地方性法规,规章有关问题的通知(建办住房函[2004]400号文)“三、一些地方规定,房地产市场评估价由房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准价为基本依据,与《条例》以房地产市场评估价确定补偿标准的原则不一致。”可见,绍兴市建设局、拆迁人、博大评估公司,谁是政府,谁是开发商,谁是中介机构,一团糊水,在以大贪官“拆市长”冯顺桥掌控的拆迁市场,是个完全彻底的“独立王国”,7个之多的估价依据,没有一个是依法依规的,根本谈不上中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》,清一色的是绍兴市的土政策,单方面的估价依据,就是掠夺的成本,其中还有一份浙江众城房地产评估事务所的评估报告(绍拆评2002-9)直截了当写明估价依据:4、《绍兴市建设局关于要求确定〈绍兴市市区城市房屋拆迁有关系数、补偿标准〉的请示》。人为刀俎我为鱼肉,天下的拆迁户一定很是受伤,毕竟这来吃一口,那来吃一口,吃进去的是拆迁户的真金白银,吐出来的是老百姓更大的负担。
第十九局  拆迁价格评估报告的骗局:估价报告是记述估价过程,反映估价成果的文件,应当体现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性,是注册房地产估价师本人在估价报告中没有捏造事实的行为,而并不包括含其他人的行为。拆迁补偿一般应当以估价报告为依据,但是,估价报告必须合法。否则,不能作为依据。这就要求对估价报告进行认真的审查。
2006年3月,拆迁户代表要求绍兴市建设局等监督管理、监督检查的法定行政机关对拆迁评估报告书不完整性,报告有效期及合法性问题行政监察,具体事实依据:
1、23份拆迁评估报告书均不符合GB/T50291-1999中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》:
(1)报告书用语不规范:将估价作业日期写成估价日期。
(2)报告漏项:缺少封面、目录、致委托方函,估价师声明(“估价师声明”,如有2位估价师签字,要分别注明谁进行了实地查勘,谁没查勘),缺法人代表签字,缺附件及报告用A4纸不能用十六K纸等。
(3)缺少估价的假设和限制条件。
(4)估价对象分析时描述不全:①缺少房地产权益状况描述;②土地实物描述不全面;③建筑物实物描述不全面;④区位描述不具体。
2、23份评估书的有效期3份写的有效期为半年,但未说明从何时计算有效的时间段。21份评估报告书的有效期到“签订拆迁安置补偿协议之日止”,均不符合《房地产估价规范条文说明》规定:估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年,但在市场状况变化很大的场合,估价报告应用的有效期一般不超过半年。
2006年8月4日上午,拆迁户要求原绍兴市建设局局长吉振海接见拆迁户代表,8月7日上午吉振海接见被拆迁人代表说:“……关于拆行评估报告问题,大家不要抓鸡毛蒜皮的事情,例如:报告书漏项,缺少封面、目录,十六开纸等,总的绍兴市城区的拆迁是符合法律法规的……。”据传拆迁管理人员和拆迁人在博大评估公司有股权的不少,流言蜚语不能作证,但是,吉振海局长代表监督管理、监督检查的法定行政机关的态度,说出了拆迁评估的真谛:“政府行为,公司运作,监管自盗。”(未完待续)
拆迁骗局知多少?(五)
 
五、“基准价”的骗局
绍兴市城市房屋拆迁都是依“基准价”在谋财害命。
根据《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第三十二条规定:“被拆迁房屋的货币补偿基准价,由市房屋拆迁主管部门会同市价格、国土管理部门按照当地上一年度同类地段,同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定,报市人民政府批准,并在每年3月底前公布。
前款所指房屋用途,分别为:住宅、商业用房、办公用房、工业用房等其它房屋。”
明眼人一看就知道,该条规定在性质上为行政补偿,行政补偿是指国家行政机关及其工作人员的合法行政行为使公民、法人或者其他组织的合法权益受到损失,由行政机关给予一定经济补偿的制度。但是该《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第四条又规定:“本办法所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。”
该条也规定拆迁的主体是拆迁人和被拆迁人,拆迁人并非政府而是“单位”,属商业拆迁,商业拆迁是民事活动,根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”请问绍兴市人民政府,绍兴市市区的拆迁究竟是“行政行为”还是“民事活动”,第三十二条与第四条在打架,造成“行政行为”干涉“民事活动”,弱势群体必定上当受骗。
第二十局  “基准价”出世的骗局:绍兴市在2003年10月前无权制订拆迁补偿基准价,根据国家计委办公厅关于审定浙江省定价目录的复函(计办价格[2002]1233号),浙江省物价局直到2002年10月才获得国家计委的授权,再加上上一年度的市场平均价格,所以说,绍兴市市区城市房屋拆迁货币补偿基准价,在2004年前颁发的都属于未怀孕先出世。孕育出一个2002年度与2003年度“基准价”一模一样的怪胎。2004年度“基准价”比以前有所提高,但离市场价还有十万八千里。温家宝总理指出:“有了制度就要严格按制度办事并长期坚持,不使行政问责因人、因时、因地而变化。”其实,“基准价”本来就是“伪命题”,也无所谓未怀孕先出世,假户口已经报上,假身份证已经到手,绍兴市政府的行政乱作为就顺理成章。
第二十一局  “上一年度”的骗局:法的时间效力是法的效力的重要组成部分,它不仅意味着从某日开始,某种行为要接受法的调整,而且新法的实施日往往是指旧法或者内容与新法相抵触的同级或低级法的内容的废止之日,从这一点来看,法的实施日有着非常重要的意义。基准价按上一年度的市场平均价格确定,暂且不提价格高低,假设估价合理,就是全年价格增幅或跌幅的一半,何况由于大拆大建,房屋价格巨涨,就算是当年元月元日拆迁,被拆迁人最短白活了半年,如果是当年 12月30日拆迁,被拆迁人最多少活一年半,折中计算被拆迁人损失的时间概念应该是在9个月左右,以事实为依据,一方面,绍兴市城区拆迁“基准价”住宅为2650元/m2,营业用房为5500元/m2,另一方面当年同一供求圈内拆除后新建的住宅房为8800元/m2,营业用房为10万元/m2,所以就上一年度的市场平均价,平掉了拆迁户增长发展的空间。
第二十二局  “同类地段”的骗局:由于房地产的位置不可移动性,区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产如果区位不同其价值可能有很大的不同。
所谓“基准价”,按理说,在同一拆迁的时点与评估的时点,不论其房价高低,拆迁人补给被拆迁人“基准价”一定能买得起同类地段、同类用途新建的房屋。但是根据《2003年绍兴市市区城市房屋拆迁货币补偿基准价》规定,以解放南路为例,鲁迅路北首为一类地段,商业用房补偿价为7000元/m2。鲁迅路南面为二类地段,商业用房补偿价为5500元/ m2。而同一鲁迅路面对面的商业用房的市场价基本相同,但“基准价”补偿的落差就在20%至30%左右。
根据2003年7月1日,《中国青年报》报道:“《好地段迁入差地段为啥倒贴钱  绍兴一拆迁户质疑建设局  地方政府裁量权侵害被拆迁人利益?》:‘北京市瀚文律师事务所律师吴维丁和魏然认为,按照国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定,货币补偿基准价本身,就应当基本反映市场平均价格。而本案中,陈家被拆迁房屋所在地段的货币补偿基准价却只有5500元/平方米,这与几万元的市场价格有着天壤之别,根本不能反映市场的价格。’”
这样的故事数不胜数,点到为止。国家行政学院法学部教授袁曙宏认为,之所以出现这种情况,是因为国家赋予地方的裁量权过大。像绍兴市这样,将出让土地和划拔土地之间的差别拉得这么大,完全由当地政府决定。而这种决定是否考虑被拆迁人的利益,是否经过了科学论证,普通老百姓不知道,也没有办法知道。
第二十三局  “市场平均价格”的骗局:原《条例》第二十四条[释义]规定:“最高最佳使用是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。”绍兴市“基准价”的市场平均价格的确定本身违反“上位法”的规定。同时,根据《绍兴市市区城市房屋拆迁评估办法(试行)》第七条规定:“被拆迁房屋货币补偿金额的计算公式:
被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×(1+层次差价率)×(1+朝向差价率)×(1+其他因素差价率)-同类房屋的重置价格+同类房屋的重置价格×成新率] ×建筑面积+附属物补偿金额+装修补偿金额。”绕来绕去,有意让老百姓看不懂,稍有一些会计常识的人都知道,被乘数是“基准价”,乘数是系数,系数规定又小于1,答案肯定是小于“基准价”。还要再乘(1+差价率)多数加的都是负数,先乘除后加减。被拆迁人得到的实际补偿只有“基准价”的七折八扣。
所以说,被拆迁人实际得到的补偿“基准价”不是市场价而是“市长价”;不是上一年度的平均市场价,而是低于上年度的平均市场价;不是新造房屋的市场价而是减去新旧差价的旧房屋的市场价。
绍兴市建设局的《评估办法》第七条有力的扇了绍兴市政府《实施办法》第三十二条三个耳光,绍兴市政府更有力的扇了“被拆迁人”三个耳光,绍兴市政府没有吃亏,“拆迁人”真幸福,不用出手就净得三个耳光,欠“被拆迁人”三个耳光,而又上告无门。
绍兴市政府依“基准价”在谋财害命的事实告诉我们,一旦强有力的、不受约束的绍兴市政府介入拆迁市场,这就不是市场了,既然不是市场,怎么会按市场价格补偿呢?“基准价”独立于所有市场价格以外,这哪有一点“被拆迁人”的话语权,哪有一点房地产的合法权益的保护?这都是绍兴市政府“故意”的,是人为的,因为绍兴市的“权贵利益集团”的利益就在其中,绍兴市政府制造“基准价”的背后,经济力量起着至关重要的作用。
所谓“纲举目张”,“房屋拆迁”也要有一个纲:公权力为保护公民权利而施设。如果公权力从公民的保卫者沦为侵略者,就走向了宪法的反面,走向了人民的反面,就是公权力的异化,违法拆迁、暴力拆迁均属此列。(未完待续)
房屋用途的骗局(七)
 
房屋所有权的权利总是需要表现为一定的权能,权能总在表现着一定的权利,房屋如果离开了用途,其就只能抽象无实地存在,而失去了其生存的价值和意义,产权人对房屋的直接支配,在本质上代表着一种权利,在形式上表现为一种权能,被拆迁人对自己的房屋的直接支配,在本质上就代表着所有权,在形式上表现为占有权、使用权、收益权、处分权。我们绍兴被拆迁的个体工商户大多都是自己的私房,是晚清和民国初期建造的老房子,一般都是前店后宅或者是楼下做铺面,楼上住人,对人来说,生存权是基本人权,我们的房屋不但是生活资料,而且是生产资料,是“生死攸关”的大事。
但是,2004年4月17日,原绍兴市委书记冯顺桥在一季度经济形势分析会上的讲话中坦言:“要十分重视城市商贸业特别是市本级商贸业的发展,加快被拆迁地块的出让,尽快使黄金地段产生黄金效应,加快在商贸区块形成新的商贸业态。”这是直接指向被拆迁人房屋效用侵害的导火索,在绍兴的拆迁实践中,设下了房屋用途的种种骗局。
第三十局  对非住宅房屋性质认定的骗局:现行《城市房屋拆迁管理条例》并没有对住宅房屋和非住宅房屋的拆迁补偿安置政策作出明确区分,但是,根据《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第四十四条规定:“一九九O年四月一日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的,根据房屋所有人的申请,按改变后的用途认定,由产权人登记部门变更登记;其中改为商业用房的,应当持有合法有效营业执照以及工商行政管理部门出具的延续使用的营业证明,营业执照负责人应与房屋所有人相一致。
一九九O年四月一日《中华人民共和国城市规划法》已经规划、国土、工商、产权登记管理部门同意改变房屋用途,并持有规划许可证、土地使用证、载明用途的房屋所有权证(房屋用途确认单),以及营业执照等合法有效文件的,按认定的房屋用途予以补偿安置。未经批准的,其房屋用途的认定办法按本办法第四十三条规定执行。
改变房屋用途,按规定应当交纳土地收益金的,房屋所有人应在变更前依法补交土地收益金。”
很明显,该条款属于对被拆迁人私有房屋的“功能”性侵害,房屋的自然属性,法律属性意义上有住宅和非住宅之分,住宅与非住宅市场价值是不一样的,由于绍兴市拆迁管理人和拆迁人是同一人,或者是上下级关系,都是“红顶”商人,行政受利益因素干扰严重存在,行政不但不能依法进行,而且做了拆迁人的保护伞,导致了用途之争的产生。既然,被拆迁人拥有土地、房屋产权,产权证所有权性质也写明是“私产”房屋二字代表“住宅”和“非住宅”房屋是房主私人所有,干什么用,是做住宅或非住宅,应由房主自身作主,经工商局批准,依法纳税,就是合法的营业用房,也叫“非住宅”。实践中,许多是由老百姓自己决定的事情,通过绍兴市产权部门是是而非的登记,剥夺了产权人的决定权,于是就有了实际用途与登记不一致的现象,一旦拆迁,影响了经济利益,通过规章或行政决定,把决定权就受剥夺到了行政机关的手里,就有《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第四十四条规定,规划、国土部门就可以名正言顺地越位、越权、房屋用途的争论就此开始。
一九九O年四月一日《中华人民共和国规划法》施行,而《城市房屋拆迁条例》是二OO一年十一月一日施行,横跨三个五年计划,不但不与时俱进,而且与实际不符,1990年以前的《城市规划条例》没有规定要求审查住宅与非住宅有关设计文件和图纸,发给建设许可证后就可施工。1990年以后开始实施《城市规划法》适用范围又仅限于城市规划区,没有涵盖城市规划区规划前建造的房屋。我们被拆迁受害人的房屋都是在解放前,有的是在晚清时期建造的,当时不要说没有城市规划区,共产党领导的新中国还没有诞生,谈何规划、国土等管理部门登记,1990年以后开始登记,在绍兴不知什么原因登记工作滞后,一直到90年代后期开始,明明我们的私房在工商税务部门的批准下,进行合法登记,利用自己的标的房屋作为生产、经营、办公场所的实际情况,大家都有目共睹,而房屋产权登记部门的工作人员也是知道的,一不发通知,二不发告示,三没有征求我们的意见,在我们的产权证上都写上“住宅”而没有写明非住宅用途的房屋,同时凡在90年代前后购买的非住宅的私房也都没有登记为非住宅用途的房屋,就是这样客观而有实际事实,我们被拆迁人的工商营业户经绍兴市建设局行政裁定为住宅,并在裁决书载明:“该户至今未来申报房屋用途认定,经产权登记部门查阅房屋档案资料,该房屋用途为住宅。”这样的行政行为,我们只能说它明显不符合当时历史事实,有意制造混乱,将错误嫁祸于人,达到减少拆迁成本的目的。
第三十一局  对房屋使用面积分割的骗局:根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》条文说明“6.8.1-6.8.3  房地产分割合并估价,除需要遵循一般房地产估价原则与方法外,还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用,规模经济或不经济的角度,分析估价对象在分割或合并前后的可能变化。”我们绍兴市城区被拆迁人个体工商户都拥有繁华地段的“街面房”,90年代前一般住宅房以“台门房”为主,非住宅房以“牌门屋”为主,也叫“街面房”,就是用又窄又长的木板并成门面,白天营业时一块一块卸下,门面全方位大开,晚上一块一块按好“打烊”。90年代后逐步改为铝合金门,吃、住、营业、工作、学习、休息有机结合并综合利用,既方便又科学,省时、省力、高效,绍兴市民就是这样祖祖辈辈传承下来的,两千多年的历史文化名城就是这样引成的,住宅和非住宅两个个体合理分配,互相变动,从而引成了最高、最佳的使用和最有效使用的价值。
然而,绍兴市区房屋拆迁的实践中,非住宅房的使用面积的认定,完全由拆迁人单方面决定的,首先,由绍兴市建设局下属的事业单位“拆迁办”发给被拆迁的工商营业户带回执的通知一份,通知被拆迁人前往市工商局证明营业日期;然而取得工商局“回执”上交“拆迁办”,1990年4月1日前至今“连续”营业的,(不是“延续”营业的)通知拆迁人丈量营业面积;批准后要被拆迁人根据认定的营业面积上交改变为“商业用房”的土地收益金。未补偿,先交款的拆迁程序肯定遭到广大个体工商户的抵制,“拆迁办”和“拆迁人”不是行政机关无权批准营业面积大小,认为:根据《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第44条规定是绍兴市建设局出卖行政权力,使拆迁人拆迁时千方百计去减少拆迁范围内的商业用房面积,而开发时则千方百计去增加商业用房的面积,从而争取最大限度的利润,好比我们穿的是连衣裙,有穿衣服的功能又有穿裙子的功能,如果把连衣裙分割开来,既不能当裤穿也不能当衣穿,或者只能当裤穿,或者只能当衣穿,被拆迁人的个体工商户房屋用途受到“功能性”侵犯是毫无疑义的。
第三十二局  对非住宅房补偿价的骗局:原《条例》第三十三条规定:“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。”就是说住宅与非住宅房价差别应该不大,只要在停产、停业的问题上予以补偿。但是,我们绍兴市的拆迁就不一样了,更奇怪的是2002年度与2003年度绍兴市市区城市房屋拆迁货币补偿基准价是一模一样的,行政乱作为与行政不作为同时存在,目的就是要侵犯个体工商户的合法权益,凡属正常人都一目了然,稍加计算,住宅房屋与商业房屋货币补偿基准价落差如下:

一、市区住宅房屋货币补偿基准价二、市区商业房屋货币补偿基准价落差幅度
一类区域:2850元/m2一类路段:7000元/m2245.61%
二类区域:2650元/m2二类路段:5500元/m2207.55%
三类区域:2450元/m2三类路段:4000元/m2163.27%
四类区域:2150元/m2四类路段:3000元/m2139.53%
五类区域:1900元/m2五类路段:2500元/m2131.58%

这是绍兴市房屋拆迁的法定补偿价,是铁律,任何被拆迁人是不能违反的,在同地、同屋、同朝向、同门面、同楼层、同用途、同一所有权人的客观事实的情况下,房屋的拆迁补偿价少则落差在131.58%,多则落差在245.61%,越是接近繁华路段落差就越大。
反之,拆迁人在我们的土地上一拆一造,根据《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第三十六条“被拆迁地段用于同类商品房建设的,被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。
前款同类商品房销售,建设单位应将被拆迁人优先购买的期限(不得少于七日)予以公告。被拆迁人应在建设单位公告规定的优先购买期限内办理购房手续,逾期视作放弃。”所谓“同等条件的优先购买的权利”就是在原拆迁块地块的新造房屋的市场价购买的权利:据2003年1月21日绍兴晚报报道:“闹市旺铺卖出天价——每平方米10万元,绍兴最繁华的解放路上的高档房地产到底价值几何?”就是说,一类路段、二类路段商业房屋售价在10万元/m2以上,三类路段、四类路段商业房屋售价突破4万—5万元/m2,五类路段、五类路段以下路段售价也在2万—3万元/m2以上,而这些路段的住宅售价一般不足同地段的1/10,甚至1/20。因此上梁不正下梁歪,住宅房屋与商业房屋的货币补偿基准价一旦拉开,拆迁人新造的住宅房屋与商业用的差别越来越大,房地产的泡沫也就越吹越大。
在实践中,人们围绕房屋用途所产生价格落差的矛盾越来越激烈,但最本质的区分是合法与非法之争,真与假之分,争议的核心仍然是一个“钱”字,产权交换的标准仍然是房屋的补偿金额与市场价值。有50%的利润,他就会激动起来,有100%的利润,他肯定会被利用,为了200%的利润,他就敢践踏人间一切法律,为了300%的利润,他就敢犯任何罪行。甚至冒绞首的危险;资产阶级在它已经取得了统治的地方,把一切封建、宗法的和田园诗般关系都破坏了。
第三十三局  对带租约房屋不得“住改非”的骗局:1949年全国解放后没收了地主资本家的房地产所有权,大量的房屋出租给平民百姓,很多市民承租公房生活和营业,少则二代,多则三代人赖以公房生存,绍兴市也与全国各地一样特别是开放改革以后国家鼓励老百姓开店营业,解决“就业难”的问题,再加上绍兴土生土长的市民有商业头脑,纷纷利用国家公有非住宅房屋或公有住宅房改为非住宅依法办理工商营业执照,依法纳税,为自己为国家创造财富,虽然生活并不富裕,但也安居乐业。但是一旦承租人碰到“拆迁”,麻烦就不期而至,根据《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第四十条“拆迁房管部门直管公房或者单位自管住宅公房的(包括不成套房),按下列方式予以补偿安置:
(一)房屋承租人有按照房改政策购房的权利。房屋承租人按照房改政策购房后,拆迁人应当对其按被拆迁人予以补偿、安置;
(二)房屋承租人未按房改政策购房,也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的补偿安置方式。安置用房的建筑面积与被拆迁房屋相等的部分由拆迁人与被拆迁人结算差价,安置用房由原房屋承租人承租。被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。超过部分的建筑面积由原房屋承租人按市场评估价格购买并拥有产权;
(三)房屋承租人不选择上述二项补偿安置方式的拆迁人对被拆迁人予以货币补偿,承租人由被拆迁安置不少于原面积的房屋。
拆迁房管部门直管的非住宅公房,拆迁人领取拆迁许可证后,应及时向房管部门申请终止租赁合同,房管部门应依法办妥租赁合同的终止手续,拆迁人对被拆迁人实行货币补偿。”
该条款写得太明白了,绍兴市政府将目标直接瞄准了承租人心窝里,绍兴市弱势群体中的弱势群体,就算是租赁国家直管公房的市民,他们不能接受高等教育,他们没有公务员的资格,他们没有白领阶层的专门知识,他们的铁钣碗被打碎了,他们下岗了,他们永远失业了,“待业”二字都不敢想,他们唯一的出路,就是利用绍兴市政府的公租房生活、营业,条件允许的承租房管所的非住宅房,一般群众用承租的住宅房改为非住宅房做点小生意。基本上都不雇用员工,一家老少齐上阵,以延长营业时间为代价提高经济效益,特别是邓小平南巡讲话以后,从吃饱穿暖变成了丰衣足食,有的跨进了“小康”门槛。但是从二OO一年开始,绍兴市政府雇用开发商在他们的“黄金地段”要产生“黄金效益”,该条款就写得清清楚楚;首先“拆迁人”没有责任承担“房改政策”的义务,绍兴市政府绕开落实“房改政策的责任和义务”,叫“拆迁人”这样的企业单位来完成,表面上对拆迁人是最大的不公,但是“周瑜打黄盖一个愿打,一个愿挨”,这里的“猫腻”只有他们自己说得清楚;其次假惺惺的应当对其按被拆迁人予以补偿、安置,其实是从原来市中心的好地段被赶出至郊外无街无市的差地段;最后是直管的非住宅房由被拆迁人绍兴市房管所应依法办妥租赁合同的终止手续,拆迁人对被拆迁人(这里的被拆迁人指的是绍兴市房管所)实行货币补偿。人人都说《城市房屋拆迁条例》是恶法,绍兴的拆迁比恶法还要恶,“货币补偿”与“产权交换”的选择权都被剥夺了,在这里《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第四十四条“营业执照负责人应与房屋所有人相一致”的规定也不起作用了,老百姓的被拆迁人与政府的被拆迁人不同对待,补偿的是人而不是房屋。“煮豆燃豆萁,豆在釜中泣;本是同根生,相煎何太急!”从此,承租公房的个体工商户生活水平明显下降,八年的唯权上访,赔了夫人又折兵,至今尚未得到解决。
第三十四局  对停产停业损失补偿的骗局:根据绍兴市建设局、绍兴市发展计划委员会《关于明确房屋拆迁临时安置补助费等发放标准的通知》(绍市建设规[2004]62号):二、拆迁非住宅房屋有关补助费……4、过渡补助费,按拆除房屋建筑面积每月每平方米计算,商业用房标准为:环城河以内80元,环城河以外50元;其他非住宅标准为:环城河以内50元,环城河以外30元。这是绍兴市建设局“拍脑袋”补助费,既没有可发展建设保护增加价值的补助费,也没有下限的底线,更没有实事求是与拆迁户协商,有越权越位行政之嫌。
被拆迁人的工商营业房造成停产停业完全是由拆迁引发的,拆迁人必须补偿全部停产停业的损失,这是道德与法律使然的结果,但是不按市价公正补偿形成了强烈的利益驱动,既然有巨大的利润空间,绍兴市的拆迁管理人尤其是拆迁人当然急于看到利润兑现,具体到停产停业损失补偿成为拆迁利益链条中的一个环节,本质上说不同与道德伦理和法律法规,恰好绍兴市建设局、绍兴市发展计划委员会《关于明确房屋拆迁临时安置补助费等发放标准的通知》(绍市建设规[2004]62号)为“拆迁人”提供了一个作恶的空间。
房屋用途的骗局关键在于所有环节都是为了实现拆迁利益服务的。拆迁人的利益又和绍兴市政府的利益纠结在一起,背靠权贵利益集团的拆迁人和拆迁管理人就敢于肆意而为,绍兴的强拆并不都成为公共事件,每一次暴力拆迁也并非就是血腥,这种强拆的疯狂,映射强拆取胜的羡慕,不拆白不拆,不拆吃亏的卑劣心理。绍兴市城区的强制拆迁99%以上都是个体工商营业户的被拆迁人,都是因为①1990年4月1日以后批准的个体工商户;②1990年4月1日以前批准个体工商户不应该上交而没有上交改变为商业用房的土地收益金;③1990年4月1日以后申请未经批准的。换一句话说,拆迁管理人和拆迁人都有权不认定我们工商户的被拆迁房屋为非住宅房屋。我们的小孩是男是女必须要人家认定,荒诞至极。
《物权法》第77条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”
《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(2003年9月9日国务院办公厅发布国办发明电[2003]42号):“四、完善相关政策措施,妥然解决遗留问题  各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。……”
上有政策,下有对策,我们被强拆的工商户维权上访,绍兴市建设局不以解决矛盾为出发点,而是以平息事态为目标与我们以谈判为借口,进行了“拉锯战”到目前已谈了8年之久,尚未谈成,演变成了一场谈判的“持久战”,政府部门和开发商对我们被拆迁人实行的这种“软暴力”更加使我们被拆迁人苦不堪言。(未完待续)
拆迁骗局知多少(八)
 
八、拆迁协议的骗局
首先,对房屋拆迁安置补偿协议的性质进行认定,其前提是合同的形成,对于形成的房屋拆迁安置补偿协议可以认为是行政许可行为下的民事合同,房屋拆迁最重要前提是拆迁人取得房屋拆迁许可证。其次,即产生了拆迁人与被拆迁人就拆迁标的如何进行补偿的认定过程,这一过程与一般的民事合同形成过程并无二致,即被拆迁人在对于房屋拆迁安置合同是否能够形成和形成的内容是有较高程度的意思自治权的,同时其事后对于该合同的司法救济途径也需依照民事法律、法规进行。最后,房屋拆迁安置补偿协议的主体为拆迁人与被拆迁人。拆迁安置补偿协议是拆迁人与被拆迁人在拆迁范围内就拆迁标的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项进行协商订立的合同。拆迁安置补偿协议源于行政许可行为。
但是,根据《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第十五条规定:“拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置方案。
拆迁人与被拆迁人应当在公告规定的搬迁期限内,根据本办法规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿形式,货币补偿金额及支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。”
该条款的第一款明确规定:拆迁人应当单方面向被拆迁人公布拆迁补偿安置方案,换句话说是“甲方”的意见,没有“乙方”的意见。第二款明确规定双方要根据绍兴政府的规定签订拆迁补偿安置协议,也就是说双方还没有签订拆迁补偿安置协议,或者说要签订和即将签订,这又是确定的。但是根据《绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第十八条规定:“拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容,在搬迁期限内经协商达不成协议的,拆迁当事人可以向房屋拆迁主管部门申请裁决。裁决部门应当充分听取各方意见。
当事人对裁决不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。除依法需要停止执行的情形外,在复议和诉讼期间如拆迁人已按裁决给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。”
该条款第一款也明确规定,拆迁人可以逼迫被拆迁人一定要签订拆迁协议,如果被拆迁人不同意,即达不成协议的,可以采取行政手段,由绍兴市建设局行政裁决。第二款暗示拆迁人可以侵犯被拆迁人的合法权益,不管被拆迁人同意签订或不同意签订拆迁协议、复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。
如果被拆迁人一旦与拆迁人签订拆迁协议,事后知道拆迁不合法、不合理,房屋就当然被拆除,就由“产权纠纷”变成“合同纠纷”,合同纠纷是有诉讼时效的,超过诉讼时效的,人民法院不予保护,拆迁人骗局得逞。
如果被拆迁人不与拆迁人签订拆迁协议,事先知道拆迁是不合法、不合理的,复议和诉讼期间不停止拆迁的执行,房屋就被逼拆除了,拆迁人的骗局不得逞也得逞了。按我们绍兴谚语说“伸头也一刀,缩头也一刀”,这样,拆迁人骗局并不高明,却屡屡得逞,具体举例如下:
第三十五局  建筑面积计算的骗局:市政府规定拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置方案:“拆迁人公布的补偿安置方案载明:一、拆除住宅房屋的补偿安置原则,拆除住宅房屋的补偿有两种方式:一是货币补偿,二是产权调换。无论货币补偿或产权调换的面积,均按照被拆迁房屋所有权证或者其它合法房产凭证等所记载的建筑面积计算。”该条款不根据我国历史发展的实际情况,单凭记载的建筑面积计算,貌视有根有据,实际却大相径庭,1998年房改以前,我们绍兴除了福利分房制度以外,居民的住宅都是私有房屋,当时是房地合一,以地为主,以房为辅,所记载的建筑面积基本上都是实用面积,最多小于一块砖的面积。但是拆迁人提供的安置房源的建筑面积与实用面积差距约在70%左右,互相调换产权后再根据被拆迁房屋的补偿“基准价”金额和安置房的“基准价”金额互相结算差价,明显以多换少,侵犯了被拆迁人的利益。早在2000多年前就秦始皇统一了“度量衡”,但在开放改革后的今天,拆迁人更重视在产权调换中的“面积”,“度量衡”反而不统一了。众所周知,建筑面积是指外墙(柱)勒脚以上外围水平投影面积,我们被拆迁房屋都是在清末民初建造的,大多数是砖木结构,都是顶天立地的,新中国成立后,特别是房改政策实施后,房屋产权登记中把阳台、挑廊、室外楼梯、阁楼、车库、天井、围墙等面积都不计入产权证的建筑面积的栏目内,丝毫没有影响我们的日常生活,但拆迁协议要摈弃这一部分面积,拆迁人所谓补偿安置原则,“无论货币补偿或产权调换的面积,均按照被拆迁房屋所有权证记载的建筑面积计算”,是明显违反拆迁原则的,被拆迁人显然感觉有失公正,坚持公平补偿的原则是不能降低原有的居住条件和生活水平。拆迁人所谓坚持原则,坚持所谓市政府政策的原则,拆迁户和政府、开发商的纠纷就越来越多,因为拆迁协议的冲突也愈来愈激烈。
第三十六局  原则上实行货币安置的骗局:按市政府规定,拆迁人向被拆迁人公布的补偿安置方案中有一个原则:“二、拆除非住宅房屋的补偿安置原则
被拆迁房屋的用途以房屋所有权登记的用途为准,认定房屋用途以规划、国土管理部门提供的合法有效文件作为依据。
拆除单位、个人的非住宅房屋,原则上实行货币安置。”
该条款的“原则上实行货币安置”实际在签订协议中由于绍兴市政府、开发商二者之间的联盟,轻蔑被拆迁人,拆迁人的方案不可改变的。所谓“拆迁协议”仅仅是走过场,拆迁人向被拆迁人公布的补偿安置方案就是圣旨,拆迁人就是圣旨口,“通不通,三分钟”、“原则上实行货币安置”,实际上变成了“实行货币安置的原则”。根据原《条例》第二十五条释义:“产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一,其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法。”拆迁人显明侵犯被拆迁人利益,剥夺被拆迁人选择权,违反拆迁“上位法”。
根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”
本条的含义主要是(1)在订立合同时,合同当事人依法所达成的约定的效力高于法律规定中任意性规范的效力;(2)合同当事人根据自己的意愿订立合同,不受其他单位和个人的非法干预;(3)合同当事人订立合同的内容与方式在不违反国家法律、法规强制性规范的前提下,由合同当事人自愿协商确定。
实际上绍兴市区的被拆迁的个体工商户对非住宅房的“产权调换”是最关心的问题,大多数房屋拆迁纠纷多因此而产生,虽然住宅房可以“产权调换”,非住宅房只能实行“货币安置”,其原因在于“货币安置”的价值与“产权调换”的价值的对价相差10倍以上甚至更多。所以造成了补偿协议无法符合法定原则的状况。拆迁人一味地追求最大限度自身利益,自拆迁协议尚未形成之时,就在拆迁主体一方对被拆迁主体一方的合法经济利益进行侵害。
第三十七局  “择房原则”的骗局:根据拆迁人的“拆迁补偿安置方案”第一.2.(4)规定,择房原则:“公布房源,一次商定,先办优选,择完为止,违约无效”。意思就是说:由拆迁人公布房源,被拆迁人没有协商的余地,更没有选择的权利,通知被拆迁人争先恐后,先下手为强,一旦安置房择完,被拆迁人就失去了产权交换的补偿方式,拆迁人是一定不会违约的,被拆迁人是一定会或一定要违约的,尚未签订的拆迁协议拆迁人就设下了陷井,我们拆迁人就有可能“强制安置”。
这样的“释义”听起来好象有些夸张,但实际上是有过之而无不及,特别是对个体工商户的被拆迁人功能性侵犯的集聚,拆迁矛盾的暴发是必然的。简而言之,绍兴的拆迁跳不出“强制”二个字,如果双方达不成协议就“强制拆除”。如果达成协议就“强制安置”。拆迁人生怕被拆迁人不领会,最后,在拆迁补偿安置方案结尾还要特别强调:“凡在拆迁安置中被拆迁若有隐瞒另有住房或弄虚作假等情况的,一经查实,协议无效,并按有关拆迁规定重新安置,其后果由被拆迁人(承租人)自负。
本方案自拆迁之日起执行。”
拆迁人:*******单位(盖公章)
受委托人:******拆迁所(公司)(盖公章)
年   月   日
根据《中华人民共和国合同法》第三条,合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。
本条规定的合同当事人法律地位平等是宪法中法律面前人人平等原则的具体体现,其含义主要是指在合同当事人之间的民事主体资格平等;合同当事人之间的民事主体地位平等;合同当事人之间平等地享受权利,承担义务;合同当事人的合法权益受到平等的法律保护。本原则强调的是一种程序意义的平等,即过程和机会上的平等,而不是实际结果的均等。
综上拆迁协议前的骗局,整个过程都以绍兴市政府的行政强制力为后盾。最为重要也最为关键的是,拆迁是绍兴市政府土地财政的直接后果,是行政行为所追求“经营城市”追求“GDP”,追求“形象工程”的后果。实际上不管被拆迁人愿意不愿意,在拆迁协议上只有“签字”与“不签字”的选择,最终“被强制”是肯定的。
第三十八局  拆迁协议第一条的骗局:“第一条  拆迁房屋依据甲方因          项目建设需要,根据建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等,经绍兴市建设局审查批准,领取了(     )拆字(    )第    号《房屋拆迁许可证》,实施房屋拆迁,乙方所有的房屋属于该拆迁许可证核准的拆迁范围内。”但是国务院原305号《条例》第七条却规定拆迁人申请办理房屋拆迁许可之前,必须提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件,只有三个前置的行政行为具备,方可申请办理房屋拆迁许可证。而绍兴市拆迁人申请行政许可证据证实拆迁人提交的建设项目是“预立项”;规划许可证要待拆迁完毕再办理正式审批手续,即先拆迁后规划;国有土地使用权证还在被拆迁人手里,何来国有土地使用权批准文件。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条:“下列民事行为无效:
(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;
(六)以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为,从行为开始起就没有法律的约束力。”
《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模,严格拆迁管理的通知》(国办发[2004]46号)规定:“对违反城市规划及控制性详细规划,没有拆迁计划、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件,以及拆迁补偿资金,拆迁安置方案不落实的项目,不得发放拆迁许可证。”违法的拆迁许可何来合法拆迁协议?绍兴市拆迁主管部门对上述制约性法律法规竟形同虚设,视法而非法,渎职、失职、违法作为,发放拆迁许可;事后行政不作为,不履行监督管理,拆迁协议的骗局从第一条开始,无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。
在拆迁协议过程中,拆迁人是作为行政机关的代理人身份出现的,因此,拆迁人比霸王还霸王,拆迁的霸王协议就此产生,帝国主义“不平等条约”的特点最为突显。被拆迁人以亡国奴的无奈在不平等的拆迁安置补偿协议上签字,就被“强制安置”,或者奋起反抗拒不签字,就被“强制拆迁”,被政府和拆迁人称谓“钉子户”,以非法上访不稳定因素的敌对分子对待,把人民推向反面,挑战人民,挑战法律,八年的上访维权,拆迁纠纷至今尚未解决,可见绍兴市区拆迁补偿安置协议的民事行为平等自愿原则相距甚远,更谈不上依法拆迁,依法征收,全面依法行政。
任何人都不能做自己的法官,但拆迁人可以,拆迁协议的骗局五化八门,举不胜举,集政府、法官、开发商于一身的拆迁人能够自己决定被拆迁人财产的价格,同时还可以单方面强制获得私主体的财产时,这样的行为与强盗的抢劫行径又有何区别?(未完待续)


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点击次数:  更新时间:2014-01-10 15:35:26  【打印此页】  【关闭