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已签协议拆迁户两度补签增额补偿

——风雨无阻的法律程序
【事实概要】
2007年11月20日,湖南省常德市安乡县发展改革物价局对安乡县中医院作出安发改[2007]143号《关于安乡县中医院整体搬迁建设项目的立项批复》,批复内容为:同意安乡县中医院实施整体搬迁,建设地址为安乡县城关镇德林居委会六组,项目总占地面积100亩,总建筑面积39000平方米,项目投资6000万元。该项目红线范围覆盖29户居民,居住于城关镇书院洲社区七组的章克(化名)是29户居民之一,其房屋用地面积120平方米,建筑占地80平方米。
l  2008年4月中旬,章克与安乡县中医院、书院洲居委会签订《拆迁协议书》,获拆迁补偿款十六万元。
l  2008年6月24日,安乡县人民政府作出《关于同意收回书院洲社区部分国有土地使用权的批复》。该批复同意安乡县国土资源局收回安乡县城关镇书院洲社区7组书院哑河废干堤及坡脚21亩国有土地的使用权。
l  2008年7月9日,安乡县国土资源局对章克下达《关于收回部分国有土地使用权的通知》。
l  2008年8月29日,安乡县人民法院向章克发出《非诉行政执行案件受理通知书》,称已受理安乡县国土资源局申请对章克强制执行限期腾地通知一案。
l  2008年10月16日,安乡县国土资源局作出章克一户的《责令限期腾地通知书》,责令章克5日内自行腾出土地,逾期该局将依法申请法院强制执行。不过,签订拆迁补偿安置协议的章克认为该协议不甚合理,拒绝拆房腾地。
l  2008年11月3日,安乡县国土资源局向安乡县人民法院递交了《土地行政案件强制执行申请书》。11月14日,安乡县人民法院作出《行政裁定书》,裁定准予强制执行安乡县国土资源局对章克一户所作《责令限期腾地通知书》,限章克在收到裁定书之日起7日内自动拆除征用土地上的建筑物及地上附属物,腾出土地。另强制执行费4000元由章克承担。
强拆之势如箭在弦!内心急如星火的章克随即委托了盛廷律师,以求讨回一个公平合理的结果。半年紧锣密鼓、节节胜利的法律维权过程中,章克两次补签拆迁补偿安置协议,补偿总额增加至28万元。
【办案掠影】
办案第一阶:司法申诉、行政起诉与行政复议三大程序并蒂
律师对安乡中医院整体搬迁拆迁项目进行初步信息盘查之后,将维权方略第一步骤确定为强拆行政裁定与责令限期腾地的违法性救济。
2008年11月中旬,律师以安乡县国土资源局为被申诉人,向安乡县人民法院提出申诉,请求撤销强制执行行政裁定书。两位律师指出该裁定书存有三大纰漏:①2008年10月16日,安乡县国土资源局作出章克一户的《责令限期腾地通知书》,而此前的8月29日,安乡县人民法院即向章克发出《非诉行政执行案件受理通知书》,称已受理安乡县国土资源局申请对章克强制执行限期腾地通知一案。换言之,安乡县人民法院受理强制执行案件之时,被申请执行的行政决定行为尚未完成,属鲜明违法;②章克房产坐落土地性质系集体土地,其有合法《宅基地使用权证》可以证实,但原审裁定却依据《限期责令腾地通知书》与《关于同意收回书院洲社区部分国有土地使用权的批复》将该宗土地认定为国有土地,明显系认定事实错误;③原审裁定收取章克执行费4000元的行为,没有任何法律依据,系滥收费行为。
与前一司法申诉行为几近同时,章克的代理律师还以安乡县国土资源局为被告,向安乡县人民法院提起行政诉讼,主张原告房屋土地为集体土地,不属于收回国有土地使用权范围,请求确认被告做出的责令限期腾地具体行政行为违法并予以撤销。
继司法申诉与行政起诉之后,律师又向常德市人民政府递交了一份《行政复议申请书》,请求确认安乡县人民政府所作《关于同意收回书院洲社区部分国有土地使用权的批复》违法并予以撤销,理由在于申请人章克的房屋土地为集体土地,不属于收回国有土地使用权范围。
办案第二阶:打破安乡县人民法院地方保护主义的三剂猛药
2008年11月26日,安乡县人民法院“一日两动”:向章克下发第二份《行政裁定书》,裁定冻结其在银行的存款10万元;向社会贴出公告,责令章克在2008年12月2日前自动拆除已经收回国有土地使用权的土地上的建筑物及地上附属物,腾出土地。且至该日,安乡县人民法院一直未按法律规定受理章克诉安乡县国土资源局责令腾地行政命令案件,并拒绝出具不予立案裁定。俨然,安乡县人民法院在安乡县中医院整体搬迁这个渗透了太多行政色彩的拆迁项目中脱离了不偏不倚的中立角色定位,而这层屏障,似乎坚不可摧、冥顽不化……
为打破坚冰,律师决意向安乡县人民法院施以三剂猛药:①向常德市人民法院递交《立案申请书》,请求常德市中级人民法院依据《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》依法立案审理或者指定辖区内其他法院立案审理原告章克诉安乡县国土资源局责令腾地行政命令案;②指导委托人对安乡县人民法院准予安乡县国土资源局强制执行章克《责令限期腾地通知书》案件中三名枉法裁判法官进行实名举报;③直接向安乡县人民法院暨院长发出《法律意见书》,其中对该院于11月14日所作准予安乡县国土资源局强制执行章克《责令限期腾地通知书》的《行政裁定书》的三项违法之处进行了鞭辟入里的法律分析,并声明保留当事人授权范围内依法追究法律责任的权利。
办案第三阶:直面两份行政执行裁定书的两份执行异议申请书
当日历所记载的时间由2008年12月更替了11月的全部之后,安乡县人民法院裁定的责令腾地强制执行也即将莅临。眼看委托人面临房屋被毁、无家可归的紧急情况,律师向常德市中级人民法院提交了《执行异议申请书》,指出:①安乡县国土资源局于2008年10月16日向章克下发《责令限期腾地通知书》,根据《行政诉讼法》第三十九条与第六十六条的规定,在2009年1月16日之前,安乡县国土资源局无权向人民法院提出执行其具体行政行为;②安乡县人民法院受理强制执行案件之时,被申请执行的行政决定行为尚未完成,程序严重违法。基于前述两点事由,强制执行裁定应当暂缓执行,待查清事实后予以撤销。伴随该执行异议申请的提起,章克代理律师还向安乡县人民法院递交了另一份《执行异议申请书》,请求安乡县人民法院撤销其在2008年11月26日作出的行政裁定,解封章克被冻结的银行存款10万元。
正所谓天道酬勤,此两份执行异议申请书提交以后,安乡县人民法院“从善如流”,并未如期对章克进行责令腾地强制执行,并解封了10万元冻结存款。而暂时瓦解了强拆风险的章克还收获了维权之旅上的另一丰绩——拆迁人一方在原有基础上与其补充签订了一份6万元金额的拆迁补偿协议。
办案第四阶:责令限期腾地行政命令的专向诉讼与复议
强拆被阻与补偿增加的“双喜临门”并未使得章克一方的维权行动有所停止甚或懈怠。2008年12月上旬,律师再一次以涉案土地定性错误、责令限期腾地行政行为程序欠缺支撑,向常德市国土资源局提起行政复议,申请撤销安乡县国土资源局对章克作出的《责令限期腾地通知书》。一路法律程序高歌的轨迹至此出现了刹那的停顿,期待与等待成为这个间隙的填充。
2009年2月伊始,常德市人民政府对撤销《关于同意收回书院洲社区部分国有土地使用权的批复》行政复议案作出决定,驳回申请人章克的行政复议请求,维持安乡县人民政府的具体行政行为。同月中旬,常德市国土资源局也对撤销《责令限期腾地通知书》行政复议案作出决定,驳回申请人章克的行政复议请求,维持安乡县国土资源局的具体行政行为。2月,留给章克无尽的灰色印象。不过,章克的代理律师并不灰心,迅速向常德市中级人民法院提起行政诉讼,请求法院撤销颇多违法的《责令限期腾地通知书》。
湘雨霏霏,天空常因此云霭笼罩。而这,也恰似安乡县中医院整体搬迁项目拆迁人一方挥之不去的违法压力之四面包围。当然,雨不会一直漫下,压力场也不会静态而待。2009年4月,拆迁人再一次找到章克,表示愿意再次增加补偿额6万元。
【律师说法】
拆迁,对于绝大多数拆迁户来说,一生只此一次。拆迁补偿协议之签订,对于绝大多数拆迁户来说,一次拆迁也只此一次。而章克,却离奇般地在安乡县中医院整体搬迁项目拆迁中三次签订拆迁补偿安置协议。究其原因,乃拆迁维权所赐。再往深处挖掘维权得胜之原因,竟在于地方拆迁中满目皆拾的违法性。正所谓“成也萧何败也萧何”啊!
现阶段的地方政府主导性拆迁中,任意执法、任意司法情势严峻,本案即可见一斑。
先说任意执法,当属安乡县国土资源局责令限期腾地的行为与申请法院强制执行的行为。一方面,安乡县国土资源局在未依法对被征地居民进行征地补偿的情况下,以收回国有土地使用权的方式介入拆迁已属违法;另一方面,《行政诉讼法》第三十九条规定:“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”。据此规定,安乡县国土资源局于2008年10月16日向章克下发《责令限期腾地通知书》,章克有权在2009年1月16日之前对该具体行政行为提出行政诉讼。另外,《行政诉讼法》第六十六条规定:“公民、法人或者其他组织对具体行政行为在法定期限内不提起诉讼又不履行的,行政机关可以申请人民法院强制执行,或者依法强制执行”。那么,在2009年1月16日之前,安乡县国土资源局无权向人民法院提出执行其具体行政行为。
再看任意司法,当推安乡县人民法院违法准予强制执行、违法冻结章克财产、不予立案且不出具手续三大方面。首先,安乡县人民法院作出强制执行裁定程序严重违法、事实认定不清、内容超越法定权限,是一起明显的司法不公正介入拆迁的案件;其次,安乡县国土资源局申请执行的是让章克腾地的行为,但法院却冻结了章克的财产。依据《民事诉讼法》的相关规定,冻结被执行人存款的执行措施一般针对给付之诉的判决或者裁定,冻结被执行人的存款与申请执行的具体行政行为是毫不相干的,且安乡县国土资源局此前并未支付章克任何征地补偿,其没有任何权利在执行程序中申请法院对异议人通过合法途径得到的财产进行查封或扣押;再者,原告方的立案申请符合法定条件时,法院不得不予受理,即使不予受理也必须出具不予受理之裁定。《人民法院审判纪律处分办法》第二十二条规定:“违反法律规定,擅自对应当受理的案件不予受理,或者对不应当受理的案件违法受理,给予警告至记大过处分”。《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》第三条规定:“当事人向有管辖权的基层人民法院起诉,受诉人民法院在7日内未立案也未作出裁定,当事人向中级人民法院起诉,中级人民法院应当根据不同情况在7日内分别作出以下处理:(一)要求有管辖权的基层人民法院依法处理;(二)指定本辖区其他基层人民法院管辖;(三)决定自己审理”。可见,公民诉权神圣,不得被任意司法行为所剥夺。
西汉·司马迁《史记·韩长孺列传》:“且强弩之极,矢不能穿鲁缟;冲风之末,力不能漂鸿毛。”和谐拆迁一直是政府和执政党的基本政策,而诸多拆迁户对于合法拆迁也是十分支持的。对于拆迁中出现的违法行为,特别涉及到滥用职权、枉法裁判等问题,必将要受到国法党纪的追究。
                                               
 2009年12月笔
湖南拆迁系列三:被撤销的《责令交出土地决定书》
拆迁宝典之——及时雨原则
【事实概要】
2007年11月20日,湖南省常德市安乡县发展改革物价局对安乡县中医院作出安发改[2007]143号《关于安乡县中医院整体搬迁建设项目的立项批复》,批复内容为:同意安乡县中医院实施整体搬迁,建设地址为安乡县城关镇德林居委会六组,项目总占地面积100亩,总建筑面积39000平方米,项目投资6000万元。该项目红线范围覆盖29户居民,居住于城关镇书院洲社区七组的段奇正(化名)是29户居民之一,其房屋用地面积120平方米,建筑占地80平方米。
l  2008年6月24日,安乡县人民政府作出《关于同意收回书院洲社区部分国有土地使用权的批复》。该批复同意安乡县国土资源局收回安乡县城关镇书院洲社区7组书院哑河废干堤及坡脚21亩国有土地的使用权。
l  2008年7月8日,安乡县国土资源局对段奇正下达《关于收回部分国有土地使用权的通知》。
l  2008年8月29日,安乡县人民法院向段奇正发出《非诉行政执行案件受理通知书》,称已受理安乡县国土资源局申请对段奇正强制执行限期腾地通知一案。
l  2009年8月4日,安乡县国土资源局作出段奇正一户的《责令交出土地通知书》,责令段奇正在收到决定书之日起15日内交出已收回的土地。
段奇正的拆迁命运与同一拆迁项目另一拆迁户章克存有几分相似:同样的程序、同样的手法。基于此,两户也有了共同的拆迁维权代理律师盛廷律师。《责令交出土地通知书》一出,律师果断提起了行政复议与行政诉讼,最终令这一象征行政强权无所忌惮的文件被撤销。
【办案掠影】
办案第一阶:进入安乡县人民政府视野的行政复议
收到《责令交出土地通知书》的次日,盛廷律师即拟就一份《行政复议申请书》,交由段奇正提交至安乡县人民政府。申请书中指出:涉案《责令交出土地通知书》应被撤销——安乡县国土资源局在对段奇正作出《责令交出土地通知书》前未依法听证,未依法给予土地使用权补偿,此为其一;其二,2009年7月,经尹和生等十户安乡县城关镇书院洲社区德林六组农户行政复议,安乡县人民政府作出《行政复议决定书》,撤销安乡县发展改革物价局所作安发改[2007]143号《关于安乡县中医院整体搬迁建设项目的立项批复》。该批复作为安乡县国土资源局作出《责令交出土地通知书》的依据之一,其撤销也导致《责令交出土地通知书》失去事实和法律依据。
2009年10月中旬,安乡县人民政府作出《行政复议决定书》,决定维持被申请人安乡县国土资源局作出的《责令交出土地通知书》。秉持败不馁的精神,盛廷律师决定将维权推动到第二阶段。
办案第二阶:提交安乡县人民法院审理的行政诉讼
2009年10月下旬,段奇正一方向安乡县人民法院提起行政诉讼,请求确认被告安乡县国土资源局作出《责令交出土地通知书》的具体行政行为违法并予以撤销。原告方提出:其依法向安乡县人民政府提出行政复议后,后者既没有送达受理通知,也没有进行权利义务告知,即突然作出并送达《行政复议决定书》,遂原告只得以诉讼维护合法权益。被告所实施被诉具体行政行为违反《行政许可法》,依法应予以撤销。
案件进入“正义之宫”一个月后,不战而胜——安乡县国土资源局作出《关于撤销〈责令交出土地通知书〉的决定》,称其作出《责令交出土地通知书》时适用程序不当,遂决定予以撤销。
【律师说法】
中国的法律文字在几十年前言明我国已经迈入法制时代。不过,上下五千年的封建历史背景使得这个划时代的举动多少有些模糊不清,行政与司法并不泾渭分明,司法权被行政权操控、僭越的情形亦不鲜见。反映在拆迁里面,尤为如此。目前,我国基层盲目追求GDP,地方财政收入被开发商利益绑架的局面已成为一个心照不宣的问题。这种商政相牵使得“台前”的开发商往往敢于公然置法律规范于不顾,违法拆迁现象丛生。这种果敢的真实缘由之一,恰是“幕后”的地方政府部门所握有的行政强权能够在一定程度上驾驭、影响旨在解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的司法权。那么,这是否意味着拆迁户只能被推向水深火热之中呢?
笔者抱有异议。诚然,纵观我国现行拆迁立法体系,存在着有关程序法与宪法、物权法要义严重脱节、背离的情形。不过,现有的法制时代之条件还是可以为弱势的拆迁户提供保护的。因为拆迁立法以外的其他法律规范已经创造了司法程序、行政程序的相对公开透明要求。如果及时地、有智慧地对拆迁人一方的违法拆迁采取合法对抗,拆迁户的合法权益依然可以得到保障。
早在400年以前,培根说“知识就是力量”。在今天,如果拆迁户们能够掌握维权法门,那么,其也能扭转弱势乾坤。


湖南拆迁系列一:十被征地农户的维权“三重奏”
拆迁宝典之——繁易结合的法律程序
【事实概要】
2007年11月20日,安乡县发展改革物价局对安乡县中医院作出安发改[2007]143号《关于安乡县中医院整体搬迁建设项目的立项批复》,批复内容为:同意安乡县中医院实施整体搬迁,建设地址为安乡县城关镇德林居委会六组,项目总占地面积100亩,总建筑面积39000平方米,项目投资6000万元。
尹和生(化名)等十人均为安乡县城关镇书院洲社区德林六组农户。2008年之夏,德林居委会工作人员先后登门造访了尹和生等十户。登门者来意非凡,称尹和生等十户共计28.2亩农田因安乡县中医院整体搬迁项目被征收,各户依照农田亩数予以补偿,补偿标准为每亩2.2万元。本着“民不与官斗”这一潜在的“良民”思想,尹和生等十人均领取了征地补偿款。
然而,在中国这个从农业社会中走来的国度,农民与土地之间根深蒂固的情感联系堪称鱼水情深。土地,始终是农民们放不下的“命根子”。因了这份沉重,尹和生等十户在旁听盛廷律师代理的安乡县中医院整体搬迁建设项目拆迁另一案件开庭审理之后便咨询盛廷律师可否“嗣后”维权。了解到尹和生等十户的征地过程如此简易之后,盛廷律师指出该征地过程于法不符,即使领取补偿款,也依然有权利继续主张权利。
2009年3月底,尹和生等十农户正式委托律师代理其征地安置补偿纠纷。历经半年的维权“三重奏”后,安乡县中医院整体搬迁项目建设单位对尹和生等十户增加了20万元征地补偿款,权利得到维护的十委托人也就此淡出法律维权之“江湖”。
【办案掠影】
办案第一计:打破信息寂谬之状的信息公开申请!
介入尹和生等十户的集体维权案件之后,打破整个土地征收信息为零的寂谬状态成为律师展开维权方略的必要准备。2009年4月中旬,律师向安乡县国土资源局提出了政府信息公开申请,申请对涉案征地文件、项目土地性质及其确认依据、补偿依据等问题予以披露。不过,法定的15个工作日履行期限瞬间逝去,安乡县国土资源局并未作出任何答复。重重疑云未见拨开一丝半角……
2009年4月下旬,尹和生等十农户接到了安乡县国土资源局作出的《拟征地告知书》,该告知书称依据安发改[2007]143号《关于安乡县中医院整体搬迁建设项目的立项批复》,拟征收安乡县城关镇书院洲社区德林六组集体土地27亩,尹和生等十农户承包的农田均属征收范围。这一纸告知的出现,并非无独有偶。但是,其将如何推动事态的发展似乎不得而知。
办案第二计:立项行政复议与征地听证申请的双管齐下!
4月底,律师代十委托人向安乡县国土资源局提交了《听证申请书》,申请参与土地征收补偿的听证程序,以保证征地补偿标准的合法性。与之同时,律师以十委托人的名义以安乡县发展改革物价局为被申请人,向安乡县人民政府提起行政复议,申请确认其作出安发改[2007]143号《关于安乡县中医院整体搬迁建设项目的立项批复》批准安乡县中医院整体搬迁工程项目的具体行政行为违法并予以撤销。其理由在于:《常德市政府核准的企业投资项目目录》中第十条系关于社会事业的投资立项核准规范,具体内容为:“教育、卫生、文化、广播电影电视、人口和计划生育、新闻出版:大学城、医学城及其他园区性建设项目报国家核准。其他项目中总投资5000万元及以上省属项目报省核准。总投资1000(含)—5000(不含)万元的省属项目、总投资1000万元及以上的市属和县(市、区)项目由市核准”。安乡县中医院整体搬迁工程属于县属卫生建设项目,总投资额为6000万元,依照前一条款的规定,应当由常德市进行核准,即由常德市投资主管部门会同常德市有关行业主管部门进行核准,因此,安乡县发展改革物价局作出安发改[2007]143号文件的行为属于超越职权的行政行为。
双管齐下的第二步维权方略喜忧参半:一方面,听证申请未能避免石沉大海的命运;另一方面,安乡县人民政府于2009年7月上旬作出《行政复议决定书》,决定撤销安乡县发展改革物价局所作安发改[2007]143号文件。
办案第三计:直指湖南省人民政府的征地行政复议!
2009年6月中旬,安乡县国土资源局作出《拟征地告知书》的后续状态走向明朗——湖南省人民政府下发[2009]政国土字第629号批文,批准对安乡县城关镇书院洲社区德林六组27亩集体土地予以征收。所谓“临渊羡鱼,不如退而结网”,代理律师果断地向湖南省人民政府提起复议,认为其作出该征地批文时没有依法履行审查职责,且违反了《中华人民共和国土地法》的相关规定,依法应予以撤销。
律师的复议手法立竿见影——2009年7月,湖南省人民政府派员组成征地调查工作组,专赴安乡县城关镇书院洲社区德林六组了解情况。省政府工作人员的莅临调查为十委托人的维权之旅平添了几分迷离之气,也缔造了这个平民维权故事的和谐结局:同年9月,安乡县中医院整体搬迁项目建设单位对尹和生等十户增加了20万元征地补偿款,后者尚未完成的维权步骤也相伴戛然而止。
【律师说法】
本案从开始到结束,用时不足半年,打掉了堪称征地拆迁众程序之始的立项批复文件,在地方拆迁维权案件中可谓速战速决,且成果不菲。它留下来的思考不少,凝练地说来,涵盖以下两点:
其一,征地一方的征地程序必须违法。国家为了公共利益的需要,可以按照法定程序强制征用农民集体所有土地。对于合法征地,农民无权说“不”。不过,现阶段地方拆迁大潮中,违法征地现象屡见不鲜。其违法性的具体体现无外乎两种:无任何法定征地程序、法定征地程序不完全。本案的违法性为前一种,即没有任何合法手续,是纯粹的“行政权”征地。面对违法征地,农民有权说不,可以通过法律手段积极维护自身合法权益。此时,这个诉权的行使空间较大,即使农民因缺乏对征地合法性的认知能力、以一种“从众”心理与征地方签订了所谓的征地安置补偿协议,其诉权依然可以畅通无阻地行使。
其二,对违法征地行为启动救济计划时应当巧妙运用相关法律程序。常人普言:面对违法行为,以诉当先。一般来讲,诉讼是权益受损者所能依靠的坚实臂膀,且其本身就包容万象,不同的诉讼主体,不同的诉讼客体以及不同的客观要件,总能经过智慧润色成千变万化的系列诉讼行为。其写照大致类似于《战国策·秦策四》所载的“积薄而为厚,聚少而为多”与《汉书·董仲舒传》所载的“聚少成多,积小致巨”。不过,拆迁维权较一般维权复杂很多,单一的诉讼在有些情况下不足以产生足够的维权威慑力。因此,诉讼以外的其他法律程序也应该因时因地地被予以启用。这些非诉程序包括听证程序、调解程序、信息公开申请程序,等等。

                                                    2009年12月笔
黑龙江拆迁系列二:被连续撤销的立项、建设用地规划许可证、建设用地批准书、房屋拆迁许可证与拆迁裁决书

拆迁宝典之——临强拆之危而不乱
【事实概要】
黑龙江省佳木斯市抚远县地处三江平原腹地,东、北两面与俄罗斯隔黑龙江、乌苏里江相望,南邻饶河,西接同江,是一个集古老与神秘之气的边关县城。抚远县政府所在地抚远镇距俄罗斯远东第一大城市——哈巴罗夫斯克市航道距离仅65公里,这就使得这个钟灵毓秀的县城边界贸易尤为昌盛。在这个小城的中心,南宫仁(化名)等四户人家一直悠然而居,直到2009年的一场拆迁风暴来袭……
2009年1月中旬,抚远县XX公司取得了惠隆宾馆项目的《房屋拆迁许可证》,而该项目的选址,恰是南宫仁等四户的居住地。经评估,四被拆迁人可获补偿单价约1100元每平方米。由于该标准远低于同地区房屋市场价格,四被拆迁人拒绝签订拆迁补偿安置协议。2009年6月中旬,抚远县房地产管理局对南宫仁等四被拆迁人下达了《行政裁决书》。同年7月上旬,抚远县城市房屋行政强制拆迁审理委员会对四被拆迁人作出《行政强制拆迁事前听证会通知》。强制拆迁危险“兵临城下”,南宫仁等四户南下北京,委托了纪召兵律师与李顺华律师作为其维权同盟。
【办案掠影】
办案第一计:律师函阻强拆听证
纪召兵律师与李顺华律师临危受命,将维权第一计敲定为打掉恐会对当事人利益造成毁灭性威胁的强制拆迁。于是,一封依计而行的《律师函》很快被提交给抚远县房地产管理局。函中,纪、李二律师简明扼要地指出四委托人强拆案中的五大违法点:①涉案项目《建设用地规划许可证》不合法;②涉案项目用地手续不合法;③涉案项目《房屋拆迁许可证》不合法;④拆迁补偿裁决极不合理;⑤本案不具备法律规定的实施强制拆迁的条件。
《律师函》果然可心如意:抚远县城市房屋行政强制拆迁审理委员会通知南宫仁等四户强拆听证会取消。办案第一计雷霆万钧!
办案第二计:拆迁许可证与拆迁裁决“双诉”生“蝴蝶效应”
办案第一计成功施行以后,纪召兵律师与李顺华律师又瞬即采取了拆迁许可证于拆迁裁决的“双诉”第二计:向抚远县人民法院递交了两份《行政起诉书》,分别诉请确认涉案拆迁项目的《房屋拆迁许可证》、《行政裁决书》违法并请求予以撤销。原告方主张《房屋拆迁许可证》违背了《城市房屋拆迁管理条例》与《行政许可法》的明文程序规定,而《行政裁决书》更是违背了《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等法律之相关规定。
2009年8月中旬,纪、李二律师被告知立案失败,不过,抚远县房地产管理局也于此时自行发文撤销了涉案《行政裁决书》、《房屋拆迁许可证》,另抚远县经济计划局、抚远县建设局、抚远县国土局也几乎在同一时间迅速发文撤销了涉案立项文件、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》。
一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀,可以导致一个月后德克萨斯州的一场龙卷风,此为自然界的神秘力量。两个直指违法纰漏的行政起诉,可以导致地方政府部门在短时间内自行撤销一场拆迁之内的全部审批文件,此为智慧染指法律的正义价值。
【律师说法】
拆迁烽火遍地!点燃这把火的,既有城市现代化建设的客观需要,也有地方财政发展的隐约需求。因此,这把火在神州大地上以星星燎原之势越烧越旺,难以阻挡。但是,对于拆迁户而言,如果合理权益得不到保障,那么即使势单力薄也要极力一搏。博有两种,一种是赌博的博,一种是博弈的博。作为一个理性维权主义者,笔者对后一种方式更为推崇,因为其更富有智慧与能力,也更能取得实质性的效果。
莎士比亚曾说:“人的才华智慧如果无法运用在最需要的时候,便和庸碌平凡没有差别。造物者是一个精于计算的女神,它给予世人的每一分才智,都要受赐的人善加利用。”作为拆迁户,强拆寒流来袭时,是以唐福珍、潘蓉、张剑等类似的情绪反应来应对,还是冷静地寻找稳妥有效解决办法呢?面对几度悲剧的发生,对比后者应对的绩效,相信会有越来越多的拆迁户站到后一种选择的队伍中去。

                                                   2009年12月笔
连云港拆迁系列二:被“悄然”收回的土地使用权
拆迁宝典之——掌握先机
【事实概要】
2007年夏,江苏省连云港市赣榆县青口镇老城区“俊景花园城”开发项目进入拆迁程序,伴随白墙红瓦在隆重的机械声中被夷为平地,老城不禁然间开始人心惶惶。
田大海(化名)在老城中心地带的交通要道口经营一家建筑面积达416.3平米的商铺,因而拆迁对他而言,拆掉的不仅仅是房屋,更是一笔不可估算的商业利益!于是乎,田大海要求拆迁人对其进行原位置门面房的产权置换,否则不予签订拆迁补偿协议。然而这一要求并未得到拆迁人的认可,拆迁人于2007年9月初以田大海为被申请人向赣榆县建设局提起了拆迁裁决……
私力谈判失效后,这个精明的商人专程来到北京,郑重委托杨在明、张志同两位拆迁律师代理其拆迁法律事务,以法律手段赢取其应该享有的拆迁利益!
可是,杨、张两位律师展开法律运作之后,律师和委托人发现了一个石破天惊的“秘密”——田大海于1994年取得的《国有土地使用证》与其他被拆迁人的518宗国有土地使用权已于2001年12月被赣榆县国土资源局收回,并以协议方式转让给拆迁人用于开发建设“俊景花园城”项目。随后,赣榆县人民政府向拆迁人颁发了赣国用(2002)第000593号国有土地使用证。
拆迁之痛刹那间演化为失权之伤!此新伤旧痛,便成为杨在明律师与张志同律师在这一新的维权案件中将依托法律救济与律师智慧来抚平的对象!
【办案掠影】
因介入纠纷较早,故而杨、张两位律师依据案情分析将早期战略确定为“放长线钓大鱼”:
办案第一季:拆迁许可复议阻裁决!
裁决的作出往往是判断被拆迁人地位优劣的分水岭,一旦裁决作出,那么被拆迁人在拆迁程序中即陷入被动。基于这一思考,两位承案律师决定将阻止拆迁裁决作为雷霆出击的首要目标,而择取的手段则系针对拆迁许可证向连云港市房屋拆迁管理部门提起行政复议,再紧接其后向赣榆县建设局申请拆迁裁决的中止申请。2007年10月下旬,律师与当事人一起迎来了《中止裁决的通知》。自此,委托人的被动风险被破除!
办案第二季:新复议阻拆迁许可复议!
避免委托人陷入进退维谷的状态仅是开篇之战,法律程序之反攻以反客为主,赢得与拆迁人的利益博弈方是代理行为之宗旨!为实现这一宗旨,杨律师与张律师就拆迁许可证复议中所新掌握材料提起了拆迁人所持赣国用(2002)第000593号国有土地使用证的行政复议,该复议于同年11月底被连云港市人民政府受理。12月中旬,连云港市房屋拆迁管理办公室依被拆迁人一方之申请作出了拆迁许可的《行政复议中止通知书》。拆迁维权第二季再获成功。
然而,有如寒雪骤降一般,连云港市人民政府于2008年1月下旬作出《行政复议决定书》,认定第000593号国有土地使用证依法应予以维持。更为雪上加霜的是,赣榆县人民政府在答辩中使出杀手锏——赣榆县国土资源局早在2001年12月即将连带田大海一户在内的519宗国有土地使用权悉数收回。这,是否意味着维权之旅的既获成绩将就此没落?
办案第三季:揭秘谁动了拆迁户的国有土地使用权!
时隔6年,一场拆迁方使得田大海如梦惊醒般知晓自己的土地使用权已被悄然收回!根本性权利被如此暗箱操作的背后,到底隐藏了什么样的秘密?委托人陷入了迷惑,两位律师则不禁沉思:如何破解这一失权所造成的维权屏障?
经过一番外围取证,二代理律师形成结论:赣榆县政府因商业开发项目批准收回原告土地使用权不符合法定情形、权利收回程序不当、收权后未进行注销登记等因素导致田大海所持《国有土地使用证》依然具有法律效力;赣榆县政府在收回田大海占有的土地使用权以前便将权利项下土地出让给拆迁人,既违法法定程序,也违背一物一权原则而导致用权冲突,故而其核发的第000593号国有土地使用证当然性无效。据此结论,杨在明律师、张志同律师以赣榆县人民政府为被告提起撤销第000593号国有土地使用证之讼!
2008年6月中旬,经指定管辖而审理该诉的连云港市东海县人民法院作出《行政判决书》,确认被告赣榆县人民政府颁发第000593号国有土地使用证的具体行政行为违法,并责令其采取相应补救措施!
这一判决的下达,化解了委托人的失权之伤,同时也为拆迁之痛的抚平奠定了根本性的基础:拆迁人获取国有土地使用证这一拆迁许可的前置行政行为的违法而导致拆迁许可证的当然违法是一个必然性的逻辑!这一合法性的缺失,对于一贯强硬的拆迁人而言无疑是釜底抽薪!
【律师说法】
时至目前,陷入被动的拆迁人已许诺以优厚的补偿条件于田大海,以期在法律边缘处使拆迁得以为继!当然,富有商人智慧的委托人不为重金所动,依然要求原位置回迁。因为前期维权的起伏跌宕使他相信:在法制的天空下,寒冬终将被阳春取而代之!而这一集中体现为耐力与毅力的良好被拆迁人心里质素在整个维权过程中很好地配合了律师作用的发挥!因此而言,法律服务乃是一种诚信服务,委托人与受托律师之间的积极配合方能使得维权利益最大化。
重要性与委托人心理素质并驾齐驱的另一大因素则是委托人的维权意识。基于中华民族几千年的富于忍耐性以及法权意识在我国现阶尚未全民普及,当且强且暴力的拆迁运动席卷而来,一部分被拆迁人选择消极等待:等待拆迁人的怜悯心或等待同命相连的其他被拆迁户采取行动后直接受其裨益。而一部分极具维权意识的被拆迁户则跳出这一思维窠臼,一旦进入拆迁程序即积极寻求专业律师的帮助,依靠律师的专业谈判、整体法律运作以及与政府部门的交涉而成为拆迁博弈中的利益攫取者。本案田大海即属于后者,从而其维权之旅堪称一路凯歌高奏。而与之相较,同拆迁项目中后期委托律师的几户被拆迁人的维权命运则坎坷很多,付诸很高法律成本,然成效并不相映生辉!
中国式拆迁,或言行政模式拆迁如何成功转型为民权模式拆迁,是一个逐渐斧正点状分布的诸多不正义,从而使的正义典范呈面状辐射的漫漫过程!在这一过程中,被拆迁人与律师、司法工作者、行政部门一样,同是改写拆迁模式的中坚力量……


徐州拆迁系列一:旧村改造下的违法拆迁,如何救济?

拆迁宝典之——以小见大
【事实概要】
——前期背景
2005年10月,江苏省徐州市泉山区关庄、韩山、中院北地区的580亩集体土地被徐州市国土资源局按“国有土地使用权挂牌转让”方式,以7000万元的超低价格卖与徐州市XX房地产开发有限公司。
2005年12月,徐州市泉山区政府出台“关庄集体土地上的旧村改造拆迁安置办法”,要求村民整体搬迁,每户40平方米的房屋安置,多余面积则按1500元每平方米进行货币补偿。由于村民一致反对,此次拆迁失败。
2006年3月,徐州市建设局在徐州市国土资源局《建设用地许可证》缺失的情况下向XX房地产开发有限公司颁发了《拆迁许可证》,并在关庄张贴“国有土地上的关庄社区拆迁”公告。
2007年3月,XX房地产开发有限公司将拆迁许可证续期,并委托XXX房屋拆迁安置公司(三级资质,依《江苏省城市房屋拆迁实施单位资质管理办法》此类单位仅能拆迁3万平方米以下的房屋)具体实施阔达6.2万平方米的关庄一期拆迁项目。经强行评估,村民的房屋价格仅为2160元每平方米(同等地段的二手房市场价介于每平米3500元与3800元之间)。
就此,另一番“嘉禾事件”开始在关庄拉开序幕。
——委托前后
自2007年4月一期拆迁项目动迁开始,多数关庄住户顶不住压力,签定了不平等的拆恰补偿协议,腾房搬迁,但依然有40来户决定捍卫自己的合法权益。关里英(化名)、关政和(化名)、关碧清(化名)就是这样的所谓“钉子户”。
关里英的房屋建筑面积约计600平方米,关政和的房屋建筑面积约计270平方米,关碧清的房屋建筑面积约计310平方米。同年6月,徐州市建设局行政裁决庭受理了XXX房屋拆迁安置公司的行政裁决申请,并于7月做出行政裁决书,裁决对被申请人,即被拆迁人实习货币补偿,其中,关里英家的补偿款为125.5万,关政和家的补偿款为59万,关碧清家的补偿款为63.8万。
裁决书的送达,意味着在很近的未来,这些被拆迁户的房屋将会被合法地强拆掉。然而,在这些被拆迁户的眼中,这场拆迁,这场以旧村改造为名,以商业开发为实的拆迁,却是如此的不合法、不公平。于是,关里英、关政和、关碧清等16户被拆迁户决心从北京找专业维权律师来维护他们被侵犯的权利。
2007年8月伊始,杨在明律师、张志同律师便正式介入关庄拆迁案。自踏上关庄土地的那一刻开始,隐约中已然预见,京外的拆迁维权,难度系数将远远大于京内办案。但无论怎样,最大限度地维护当事人的利益,扶正倾斜的正义天平将是律师执业永恒的宗旨。
【办案掠影】
办案第一辑:紧急避险,听证会上的辩法析理
在现阶段拆迁中,继拆迁裁决作出之后,强拆听证会是合法强拆前的最后一道法律程序。接受委托之后不久,便如预期接到了听证通知书。审慎对待听证会,是化解强拆风险的必经途径。
8月下旬,听证会如期召开,听证会场被200来号人填塞得熙熙攘攘。听证过程中,杨在明律师与张志同律师直指关庄拆迁法律程序的重大疏漏,举之如,XXX房屋拆迁安置公司的资质、评估公司的资质、挂牌集体土地属违法、拆迁手段恶劣等八大方面。一番辩法析理之后,主持听证会的徐州市建设局作出了中止听证会的决定。
一个月以后,在第二次听证会预召开的前一天傍晚,委托人方收到听证通知书,显然,这一次,律师将无从出席听证会……通过电话“授机宜”,关庄维权队伍形成了应对方案。按照应对方案,委托人们成功地将违背正常程序的第二次听证会陷入“难产”,暂时阻却了强拆令的到来。
办案第二辑:主动出击,拆迁行政裁决的三次审判
应对听证会是一种被动状态下的反击式权利救济方式。从被动转为主动,是维权制胜的一大关键。古语云:“兵来将挡,水来土掩”。关庄拆迁案中,经过一系列调查取证,杨、张两位律师发现由徐州市建设局作出的拆迁裁决书存在着事实认定错误,法律法规适用错误,违反法律程序。于是,委托人诉至徐州市云龙区法院,请求予以撤销该合法性不足的拆迁行政裁决书。
行政诉讼难胜诉在地方法院体现的更为充分。尽管杨在明律师与张志同律师在开庭审理中详陈了裁决应予撤销的种种客观因素及法律依据,败诉的结果却似乎来得那么顺其自然。上诉,是其不二法门的选择!
9月底,杨、张两位律师代为上诉至徐州市中级法院,要求撤销一审判决书,并撤销被上诉人徐州市建设局作出的裁决书。为支持这一主张,二律师指出,被上诉人就关庄拆迁项目核发的《拆迁许可证》违法;核发后至争议发生时《拆迁许可证》已失效;一审第三人徐州市XX房地产开发有限公司在庭审中提交的证据材料缺乏真实性;一审法官规避当事人要求回避的法定权利,严重程序违法。这一次,上诉人一方总算摆脱了行政诉讼败诉命运之纠缠,二审法院裁定撤销一审判决,并发回重审。于是,拆迁行政裁决进入了第三次审判。
由于第三辑所谈的拆迁许可证之可诉性的发现与运用, 2008年2月,拆迁裁决的第三次审判正式告一段落。
办案第三辑:峰回路转,起诉拆迁许可证
拆迁许可是拆迁行政裁决的前置行政行为,因而在司法机关未对拆迁行政裁决的效力进行终审认定时,是允许进行起诉的。由于在办案过程中进一步掌握了涉案拆迁许可证的违法材料——核发机关徐州市建设局未履行法定审查义务,拆迁补偿资金不足且没有如实到位,杨、张二律师另行对拆迁许可证提起行政诉讼。
办案第四辑:风云突变,摆脱委托人的刑事困境
在当前中国中,有不少热点,其中一热就是“上访热”,而很多的“上访热”又缘起于“拆迁热”。关庄一案中亦出现了被拆迁户上访的插曲。2007年9月下旬,关碧清与其他9名被拆迁户自发北上天安门上访。很快,这10名上访者被带回徐州,关碧清被以涉嫌聚众扰乱公共秩序罪执行逮捕,3名被行政拘留,其他则被强制参加街道办事处开办的所谓“拆迁学习班”。
经由关碧清家属的委托,杨在明律师、张志同律师担当起救人于危难之际的重任。一系列法律运作之后,徐州市公安局泉山分局对关碧清做出了取保候审决定。至此,委托人的人生自由困境得以摆脱。
办案第五辑:深层挖掘,复议“征地”
拆迁维权类似于一场战役,往往越深入“作战”越能运筹帷幄。经过了前面四辑的维权策略后,杨在明律师与张志同律师挖掘出一个办案思路,即向江苏省政府提出“征地”复议。关庄地区为集体土地,但其拆迁流程却按照国有土地拆迁实施,这就涉及到“征地”问题。征地批复权限最低由省级政府掌握,而关庄拆迁项目中并没有这道批复的程序。因此,复议“征地”成为新的维权筹码。
【律师说法】
关庄拆迁案的代理依然在现在进行时态,那40来户坚持着的被拆迁户守住了他们的栖息之所,而拆迁人开具的补偿价格已经由介入之初的2700元每平米上升到4000元每平米。总结已采取的法律运作措施,其内在的核心办案精神可提炼为以下几点:
第一,被拆迁户的团结。拆迁一般为区域性拆迁,所以一次拆迁活动必然会有大量被拆迁户的产生。倘若这些被拆迁户能够团结起来,那么整体维权的效果将优于个体维权的效果。当然,维权整体的形成以及秩序化需要一定经验的引导。就本案而言,被拆迁人集体维权的最明显效果体现在听证会的过程中,尤指第二次非正常程序听证会的破产,不得不归功于委托人所形成的集体维权同盟。
第二,以小见大。所谓以小见大,就是需要用心发现案件的某些起决定性作用的特质,而通常这些特质可能不那么起眼,但一旦找到这些特质并加以运用,对于维权成败将会起到很大的影响。细数一下关庄拆迁案中的“小”特质:关庄的土地性质系集体还是国有、拆迁许可证的有效期限、拆迁项目实施单位的拆迁资质等均是决定着强拆令终不得发的重要因素。
第三,重视听证会。凡拆迁案已到达拆迁裁决已做出的情形,那么,听证会应当慎重对待。多数被拆迁户对听证会持轻视态度,认为它其不了实质性的作用。这是不可取的!一套完整的拆迁程序,从立项到强拆,虽会存在不同的行政主体,但其相互之间有一定的联系性。这种潜在的联系性决定了听证会的重要性。
回味办理江苏徐州关庄拆迁案八个月以来的点滴,可以概括为“险境环生”!不过,正是这种“险境环生”映射着我国拆迁大潮中涌现出来的各种权利侵犯与权利救济间博弈的真实境况。但也正是在对这种“环生险境”的屡屡攻克尝试中,拆迁的大环境,以及司法机关、行政机关、拆迁律师、开发商、被拆迁户等大环境下的各类主体才得以亦步亦趋走向成熟。


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点击次数:  更新时间:2014-01-09 15:11:48  【打印此页】  【关闭